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英国曼切斯特房产是否还值得投资?

mike · 2018-03-29

提起曼切斯特,也许很多人并不了解这个城市。其实,曼切斯特是英国工业革命的第一个城市,现在是仅次于伦敦的“英国第二大城市”。

曼彻斯特房价在2008年金融危机之后一度沉寂,但从2014年开始迎来补涨,最近几年涨势凶猛。据最新的英国房产投资报告显示,2017年曼切斯特的房价涨幅为6.7%,排名全英第三,巧合的是,曼彻斯特2016年房价也涨了6.7%,当时排在全英第二。

曼切斯特房价接连上涨


连续两年涨幅6.7%,很多人开始思考现在投资曼切斯特是否还有价值,曼切斯特的房价是否还有上升的空间?以我来看,曼城房价是不是还具备投资价值,未来还有没有进一步的上涨空间,主要看以下四个因素:

一、产业能否成功转型?

曼切斯特兴起于工业革命,进入二十世纪因为转型不利而一度沉寂;从新世纪开始,曼城逐渐拥抱第三产业,承接伦敦外溢的金融、科技、媒体等服务型行业。曼彻斯特在承接伦敦外溢的产能方面确实做的不错,仅BBC搬迁一项就为曼城创造了至少15000个就业。

至于曼城未来能不能长期保持产业竞争力,并维持当前房价的上涨势头,就要看曼城能不能在坚持服务业转型的同时在某个领域迎来爆发(比如石墨烯),从而实现对伦敦的弯道超车。

除此之外,我们还需要关注伦敦与曼彻斯特地产价差收窄的情况,如果曼城房价持续上涨而伦敦房价有所下跌,那伦敦部分地区房价或租金价格可能会低于曼彻斯特市中心,影响曼彻斯特对企业的吸引力。

曼切斯特石墨烯研究所


二、北方经济引擎计划(Northern Powerhouse)是否继续?

2014年,英国财相奥斯本提出北方经济引擎计划(Northern Powerhouse),这一计划不仅会为曼彻斯特城市重建注资超过30亿英镑,更重要的是将投资140亿英镑建设英国高速铁路第二期 (HS2),连接曼彻斯特和伦敦。

国家定位方面,北方经济引擎计划为曼城带来了难得的政府投资,具体还表现在英国政府将在曼彻斯特投资2.35亿英镑建立新型材料研究所,并投资7800万英镑到曼彻斯特的剧院和展览中心。

但是,提出北方经济引擎计划的奥斯本已经因为脱欧下台,虽然梅姨上台后有讲话支持过该计划,但北方经济引擎计划最近一年已经很少被英国政府公开提起,更消失于媒体报端和英国政府文件,因此新一届英国政府对曼城的定位值得重点关注。

不过也有可能是因为英国政府最近忙于脱欧疏忽了国内事务,所以未来估计还要等脱欧尘埃落定,才能真正看清英国政府对曼彻斯特的态度。

梅姨对曼切斯特态度不明


三、被伦敦挤出的人口,真的会来曼城吗?

随着伦敦房价高涨,曼彻斯特相对偏低的房价和租金成本,正吸引企业和因为高房价而出逃的英国年轻家庭从伦敦迁向曼城。

2001年以来,曼彻斯特市区人口增长较快,从42万一直增加到现今的52万,预计曼城市区人口在2018年7月前将超过53.5万。

除此之外,优质的高校人才也在为曼彻斯特源源不断地输送劳动力。数据显示,2017年曼彻斯特全日制本科在校生6.5万,毕业生留在曼彻斯特工作的比例为51%,仅次于伦敦。曼彻斯特有三所大学,分别为曼彻斯特大学、曼彻斯特城市大学、皇家北方音乐学院,集中在市中心以南,是欧洲最大的城市高等学府聚集区。

但是,曼切斯特的老龄化问题也是比较严重的。未来十年,曼彻斯特65岁以上人口增速将是整体人口增速的2倍,到2027年,曼彻斯特老年人数量达到61,000,因此在投资方面可以多关注针对老年人租户的退休公寓。

英国曼切斯特学生公寓


四、供不应求还是供需错配?

总体来看,需求方面,大曼彻斯特住房总需求约为每年11254套,其中四分之一的需求来自于曼彻斯特市区,即每年3120套。供给方面,2016-17年,曼城市区新建住房供给为1792户,短缺1000户左右。

供不应求的房源使很多开发商大举进入曼切斯特房产市场,有的开发商开发了“高端大气上档次”的住宅项目。但是,英国年轻人超前消费和不储蓄的习惯造成他们很难存下首付,当地人对这些项目并不太感兴趣。所以,我们建议投资者投资租客群体定位清晰、供需匹配的项目,比如目标学生群体的英国学生公寓,着眼短期商务和旅游需求的酒店式公寓,定位老年人退休生活的老年公寓等。

租房是曼切斯特的主流


综上所述,现在曼切斯特的房价已经达到一个比较高的高度,年轻人买房并不是一个轻易的事情,这催生了曼切斯特的旺盛租房市场。所以,现在在曼切斯特购置房产用作投资是个不错的决定。

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