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详解新西兰房屋产权的各个形式

mike · 2018-04-25

初次在新西兰购房的朋友,往往会弄不清楚几种房屋产权形式的区别和各自的特色, 以往在这个事情上出纠纷的人真不少!所以,澳信建议房市新手们都花几分钟的时间好好看看本文。

1. Freehold(永久产权)

Freehold,也称fee simple,是新西兰一种最为普遍的产权形式,也是享有相关地产权益最多和最完整的一个。在该产权下,产业永久全部归业主所有,业主可以将房产随意出售或转让,购买者在买下房产的同时也买下了所占的土地,在获得政府批准后可对进行土地分割,加建,改建等。

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2.共同租借产权(CROSS LEASE)

Cross lease这种产权形式目前已经不再给予新的登记, 但市面上仍然有不少这种title的房产,它的结构是,一块地整体有一个永久产权,这块地上的所有两个或以上的产权人共同登记为产权人,然后产权人集体签订一个统一的租约,期限为999年,每个产权人对于自己房子所占据的面积根据合约享有部分产权。在申请贷款的时候银行对待cross lease与永久产权的房产差异并不大,其实一定程度上说明这种产权形式的认可度。

这种形式的弊端在于,如果您想对自己的房屋进行改造和扩建,必须经过其他业主的同意。

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3. 租借产权(Leasehold)

Leasehold一般情况下是指土地业主将土地租借给开发商或房屋业主,租金将按期支付给土地的业主。也就是说,房屋的业主并不拥有土地的产权,而且一般来讲每隔一段时间租金就要重新续约一次,租金也会根据当时的市场做出调整。

Leasehold 中还有一种叫Maori Land lease, 市中心附近有一些知名公寓是建在毛利地之上,由Auckland Ngati Whatua所拥有,有兴趣的亲们可以自己google一下各种新闻故事,出价之前一定要多方面考虑,咨询清楚利弊!

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4. Unit Title(单元型物业)

Unit Title,又称为“strata title”,即可以是“feesimple(freehold)”也可以是“leasehold”简单的说,就是多个物业单位共享一块土地(或者leasehold则没有土地),及上方建筑物的产权。这种形式不仅能够实现地产的平面分割,而且能够划分多层建筑的立体空间的权属。每个Unit 开发要有一个Unit plan,要有一个全体Unit 业主组成的Body Corporate。每个业主根据自己的所占的产权比例行使投票权。Body Corporate 有法定职能和议事规则,对于每个业主提出要求和限制,对于公共部位的养护使用做出规定。

买方律师在客户要购买此种物业时一般会给予专业的建议和进行body corporate查阅,并向客户提供解释和意见。总之,在关于此种海外房产的交易方面,律师是权威,政府也有相关的科普网站。

最后在补充一个重要的知识点,不同的产权类型在申请房屋贷款时的最高LVR (loan to value ratio)是不同的!所以看房前务必咨询靠谱贷款顾问


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