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墨尔本别墅地块市场成交火热、量价齐升

winson · 2018-05-31

  墨尔本已连续七年被英国经济学人智库 (Economist Intelligence Unit, EIU) 评为全球最宜居城市。墨尔本强劲的人口增长促进了房产市场以及维州整体经济的发展,但同时也对维州政府及房地产行业提出了更高要求,即需要确保墨尔本房地产及基建领域能够持续吸引投资,以满足不断增长的住房需求,并抑制房价过度上涨。 

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  澳洲城市发展研究院 (Urban Development Institute of Australia, UDIA) 2016/2017 年维州住宅开发指数 (Residential Development Index, RDI) 报告曾指出,按照墨尔本当时的房屋开建量水平,未来几年房屋供应量将无法满足持续增长的住房需求。该机构近期发布的《澳洲土地市场报告》显示,2017年墨尔本各类新房建设量达到历史峰值水平。

  2017 年年末,墨尔本房屋准建量上升,房屋供应量也将相应地增加。如果墨尔本能够维持当前的房屋建设速度,未来墨尔本住房市场将有望实现供需平衡。未来一年,墨尔本发展区别墅用地市场面临的主要问题在于新规划区发展方案[1] (Precinct Structure Plan, PSP) 的后续审批工作效率较低,影响别墅地块供应量。

  [1]“新规划区发展方案”指对城市新规划片区的整体规划,包括对居民区、就业区、道路、购物中心、学校、公园等设施的规划。

  GREENFIELD MARKET ANALYSIS别墅用地市场

  2017年,墨尔本别墅用地市场表现继续领跑其他首府城市,全年别墅地块新增供应量占全澳总供应量的40%;全年别墅地块销售量23,750宗,创历史新高,同比增长3.8%,占全澳别墅地块销售总量的42%;2017年年末别墅地块中位价达304,000澳元,虽然略低于全澳平均值313,000澳元,但同比已增长29%;别墅地块面积中位数保持在400平方米/宗,但由于别墅地块中位价出现上涨,别墅地块单价中位数也升至760澳元/平方米。

  *本报告中的别墅用地指尚无附着物且仅用于建设别墅的住宅用地。

  目前,墨尔本大部分土地项目[1]从购买到交割都需要15个月以上的时间,这导致土地项目供应量出现下降。2017年四季度,墨尔本土地项目库存量同比降低9.3%,在售土地项目仅112个,而2014年为158个。由于2017年下半年土地项目供应量减少,墨尔本全年土地项目库存量平均仅能维持0.6个月的供应,相比2016年的平均库存量(1.3月)大幅降低。一般而言,当库存量不足以维持四个月的供应时,说明市场出现了供不应求的局面。

  近年来,随着墨尔本人口的迅猛增长,墨尔本发展区需每年新增2.2万-2.4万宗别墅地块才能满足不断增长的住房需求,这比往年平均年供应量1.5万宗高出不少,因此墨尔本房地产行业将持续面临巨大的供应压力。

  政府应增设新规划区,扩大土地项目供应,从而减缓别墅地块价格增长速度。此外,还须解决新规划区发展方案后续审批工作中存在的低效率问题,加快新增供应入市速度。

  [2] 本文中的“土地项目”指可用作分地开发的住宅类土地项目。

  ▼ 墨尔本历年别墅用地供需情况

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  ▼ 墨尔本别墅地块中位价、单

  价中位数及面积中位数

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  数据来源:澳洲全国土地调查项目资料

  从别墅地块销售量地理分布来看,2017年墨尔本西部发展区别墅地块销售量占墨尔本大都市区整体销售量中的七成,取代东南区成为墨尔本别墅地块销售量最高的区域。

  Wyndham 发展区

  2017年别墅地块销售量占墨尔本全年别墅地块销售总量的30%,其中 Hoppers Crossing 片区占26%,Point Cook 片区占4%。两年前,Wyndham 发展区别墅地块销售量占比为27%,可见该区域别墅地块所占市场份额大体保持稳定。2017年四季度,Point Cook 片区别墅地块中位价达461,000澳元,在墨尔本所有发展区中位居首位。高企的别墅地块价格促使 Point Cook 片区的大批首次置业者前往异地购房。

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  Melton East/Melton 城区

  别墅地块销售量占墨尔本全年别墅地块销售总量的17%,别墅地块中位价同比上涨47%,达到234,000澳元。

  Brimbank 市

  Brimbank 市包括 Rockbank 片区和 Plumpton 新规划区。2017 年别墅地块销售量占墨尔本全年别墅地块销售总量的6%。2018年,由于该区域的土地项目供应量有所增加,该区域的别墅地块销售量占比也将大幅上升。

  Craigieburn 和 Donnybrook 片区

  2017年别墅地块销售量共占墨尔本全年别墅地块销售总量的15%。Craigieburn 片区别墅地块中位价为325,000澳元。随着 Donnybrook/Woodstock 新规划区新增土地项目入市,2018年该区域别墅地块销售量占比有望上升。

  Wollert 片区

  2017年别墅地块销售量占墨尔本全年别墅地块销售总量的8%,别墅地块中位价为315,000澳元,同比增长25%。2018年,鉴于该片区土地项目供应量有所增加,别墅地块销售量占比有望提升。

  墨尔本东南区

  与西部发展区相反,墨尔本东南区2017年别墅地块销售量在墨尔本全年别墅地块销售总量中的占比明显下滑。2017年墨尔本东南部 Casey 市别墅地块销售量占墨尔本全年别墅地块销售总量的15%,相比两年前的24%大幅下降。尽管如此,Casey 市别墅地块中位价依然高达365,000澳元,在墨尔本所有发展区中位列第二。Cardinia 市2017年别墅地块销售量占墨尔本全年别墅地块销售总量的3%,别墅地块月均销售量仅为25宗,与2016年月均销售量160宗相比显著下降。

  ▼ 墨尔本别墅用地市场数据

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  数据来源:澳洲全国土地调查项目资料

  ▼ NLSP 调查:2017年墨尔本发

  展区别墅地块中位价及同比涨幅

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  数据来源:Research4、UDIA

  BROADER MARKET TRENDS房产市场整体趋势

  2017年,随着墨尔本人口持续增长、就业不断扩大,新房市场需求量上升,住房建设活动也逐渐增多。近年来,墨尔本通过规划新片区、增加审批量、扩大资金投入等方式有效地增加了土地项目供应,以满足不断增长的住房需求。

  2016年7月至2017年6月间,维州新增人口144,400人。虽然人口增速有所放缓,但依然处于历史较高水平。根据2017年6月的人口统计数据,2017年二季度维州人口增长量相比一季度下降29%,其中海外移民和州际移民增长量较一季度分别下降49%和28%。维州海外移民增长率在2017年一季度达到峰值之后出现下降,原因在于一季度为海外留学生涌入高峰期,人口增长率通常比其他季度更高。

  2017年,维州房产市场保持高度活跃,经济持续强劲增长,“州最终需求(State Final Demand)”指数同比增长4.7%,涨幅仅次于北领地。劳动力市场方面,2017年维州新增142,600个就业岗位,占全澳新增岗位数量的32%;失业率为6.1%,依然处于较高水平。

  总地来看,2017年墨尔本土地市场十分活跃,别墅地块供应量和销售量均占全澳总量的40%以上,但土地项目库存量处于低位水平,因此急需增加土地项目供应。

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