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投资澳洲房产如何选对区域

mike · 2018-06-14

海外投资者去澳洲投资房产,目前最大的难点应该是如何获取相关信息。

一般来说,大多数的投资者是通过网络信息、广告、国内中介公司、朋友的朋友介绍等方式获取房源,这种方式获取的房源有可能有种种问题。

第一,信息不对称、不透明。广告类的信息一般会夸大房源的优点,房源本身的缺点和劣势体现不出来。在正常的情况下没有百分之百完美的房产,如果这个房产真的很完美,那价格肯定是天价。

第二,对于政策的风险性了解不够,把房产和区域过去比较漂亮的指标作为入市的依据,而不考虑未来市场,尤其是政策性的变化,将来造成贷款出现问题,甚至无法完成交房。

澳洲房产投资如何选对房产区域

如何选对房产区域?

如何选对房产、选对区域呢?大方向上有几项贴士。

首先,不要对城市有先入为主的导向型判断。一些澳洲房产中介往往会告诉你,诸如悉尼房价太高,涨不动了;墨尔本泡沫太大,不要去买,等等。

其实,这些绝对性的判断都很片面,悉尼依然有它价格上涨的推动因素,墨尔本市中心确实由于供应量较大会有一些价格的波动,甚至下跌。但是,墨尔本的东南区房价神乎其神。

这些论断都忽略了一个很重要的前提,具体到哪个城市的哪个区域谈涨幅,每个城市的不同区域分化会非常明显。

其次,全面判断这个区域有没有投资价值。除了大家明面上可以看到的,如地段、交通、学校、医院、购物、规划等等,还有两项,我们作为资深投资人需要深入了解的信息。

地区的年龄结构

年龄结构决定了这个区域未来人口的内部增长动力和人口活力,比如年龄结构比较轻,人口30岁左右,这个区域未来新生人口的数量比较有潜力,也说明了这个区域对于年轻、活力、高收入人群的吸引力比较大。如果区域的年龄结构比较大,说明未来区域的人口增长可能会较慢,供需矛盾会不明显。

地区的家庭收入水平

家庭收入水平决定了这个区域的房产可负担性。有一个比较简单的公式,家庭年可支配收入×10得出的结果对比区域的中位价格。如果高于中位价,说明区域的可负担性比较好,将来二手房的出售,甚至租金收入都会相对不错。

10年家庭可支配收入不够区域中位价的,说明这个区域的价格升幅已经略微超出,或大大超出这个区域的可负担能力,将来转租、转卖可能都会出。

所以,我们还是要透过现象看本质,为什么一些海外中介会告诉你这个城市好,那个城市不好,可能是由于他们手头的产品只拥有其中一个城市。

一些国内的房产中介也会告诉你,一个城市不同区域的房价,新区和旧区、学区房和非学区房,价格的差异都会非常大。

所以,我们不要把目光局限于某个城市,而是要深入了解这个区域具体的人口增长和消费能力。

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