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深度|2017年悉尼住宅用地开发综述

mike · 2018-06-22

本文首先从悉尼房地产市场的基本数据、住宅开发行业趋势以及住宅开发用地成交额对大悉尼区2017年住宅市场进行整体解析,然后分别从房屋供应量、房屋售价及区位分布等维度对高密度和中密度住宅市场进行深度分析,帮助海外房产投资者更好地了解悉尼住宅开发市场发展趋势与前景。

基本数据一览:

人口:根据2017年6月人口普查数据,大悉尼区人口总量为510万人,同比增长2.0%。在2036年之前,该地区人口数量预计将以每年1.4%的速度增长。

GDP: 2016/17年,新州州内生产总值约为5578.61亿澳元,同比增长2.9%。

失业率:截至2017年12月,大悉尼区的失业率为4.4%,同比下降57个基点。

建筑成本:2017年,大悉尼区建筑成本上升3.2%。据估计,一套普通公寓建造成本为1,815-3,780澳元/平方米(不含商品及服务税)。

印花税:外国买家在新州购置物业时,除印花税和 FIRB 申请费外,还需缴纳相当于土地交易金额8%的附加印花税。

悉尼住宅开发

住宅开发趋势

当前,大悉尼区有多个在建大型交通基建项目,推动房地产开发行业的发展。由于人口增长强劲,住房需求持续增加,新建公寓项目投入市场后很快消化一空。

2017年四季度末,大悉尼区别墅中位价为1,179,500澳元,季度环比上涨0.5%,同比增长4.0%;公寓中位价737,000澳元,季度环比下降0.4%,同比上扬1.7%。

2017年,大悉尼区别墅销售量共计46,657套,公寓销售量共计29,269套。

2017年四季度,大悉尼区别墅总租金回报率为3.1%,同比下降20个基点;公寓总租金回报率为3.8%,同比下降10个基点。

截至2017年12月,大悉尼区别墅租金中位价为550澳元/周,同比上涨1.9%;公寓租金为545澳元/周,同比增长 4.8%。

截至2017年12月,大悉尼区整体房屋空置率为2.2%,其中内环片区(距离 CBD 0-10公里)的房屋空置率为2.0%,中环片区(距离 CBD 10-25公里)为2.6%,外环片区(距离 CBD 超过25公里)为2.3%。

悉尼低中高密度住宅开发用地成交额占比


住宅开发用地

2017年,大悉尼区低、中、高密度[1]住宅开发用地成交额共计37.6亿澳元。2015年,新州政府开始对交通沿线地区进行重新规划,鼓励高密度住宅开发,从而推动住宅开发用地整体成交量的上升。

而到了2016年,部分开发商开始将目光转向中密度住宅开发,使得大悉尼区中密度住宅开发用地成交额在该地区住宅用地成交总额中的占比达到6.3%,相比2015年占比0.6%大幅上升。2017年,中密度住宅用地成交额占比跃至11.5%,低密度住宅开发用地成交额占比也升至12.9%,而高密度住宅开发用地占比则进一步下降。

注: 本报告中,高密度住宅指的是层数在四层及以上,且房屋数量在25套以上的公寓项目;中密度住宅指的是单层及双层联体别墅、排屋以及一至三层的公寓;低密度住宅指的是独立别墅及别墅地块。

对于开发商而言,中低密度住宅开发项目的风险比高密度住宅项目更低,特别是在房产市场降温时期。

悉尼高密度住宅售价

高密度住宅开发

2017年,大悉尼区高密度住宅开发用地成交额共计28.4亿澳元,同比有所下降,其中外国买家拿地金额占比达42.6%。从区位分布来看,2017年悉尼内环区高密度住宅开发用地成交额占大悉尼区高密度住宅开发用地成交总额的54%,成交额15.4亿澳元,同比下降4.8%;中环区占39%,成交额11亿澳元。外环区占7%,成交额1.96亿澳元,仅为2016年的三分之一。

截至2017年12月31日,大悉尼区高密度住宅开发用地折合到单套公寓的指导地价范围在9.38万澳元/套至40.83万澳元/套之间,平均为22.21万澳元/套(CBD以外地区)。其中,悉尼内环片区公寓指导地价最高,为40.83万澳元/套。实际售价范围在22.5万澳元/套-60万澳元/套之间。中环片区2017年公寓指导地价为21.3万澳元/套,虽然住宅开发用地成交额同比有所下降,但优质地段的土地售价较高,推高整体售价上限,使得实际售价范围在16万澳元/套-30万澳元/套之间。外环片区公寓指导地价为9.38万澳元/套,同比下降17.5%;实际价格范围扩大至5.5万澳元/套-23万澳元/套。

2014-2017年间,大悉尼区公寓竣工量共计74,200套,位居全澳各城市之首。其中中环片区公寓竣工量最高,达39,150套;内环片区为24,500套;外环片区高密度公寓的竣工量为10,550套。预计到2021年年底,中环片区还将另外新增公寓21,300套,包括目前在建公寓项目以及已开始预售的15,750套公寓(已拿到DA但尚未动工);内环片区在去年年底有22,650套公寓处于在建阶段,另外7,650套处于预售阶段,预计都将于2021年年底前竣工;外环片区到2021年预计新增公寓22,950套,包含目前在建及预售的公寓项目。另外,同期内大悉尼区已通过DA审批但未开始预售的公寓数量预计为22,950套。该数值是根据对同类项目的平均建设和销售周期计算后预测得出的。

2017年大悉尼区不同区位的普通公寓价格范围跨度较大,内环片区公寓价格范围在1.5万澳元/平方米至2.6万澳元/平方米之间,年度指导价格为1.73万澳元/平方米;中环片区公寓价格范围为1万澳元/平方米-2万澳元/平方米,年度指导价格1.31万澳元/平方米;外环片区公寓价格在7000澳元/平方米至1.25万澳元/平方米之间,年度指导价格为8400澳元/平方米。

悉尼公寓新增供应量

中密度住宅开发

根据澳洲统计局发布的数据,2013-2017年间,新州中密度住宅准建量从8,175套增长至12,503套,增幅达52.9%。

过去一年,所有中密度住宅类型中准建量最高的为两层及以上的联体别墅,准建量达到6,558套,占新州全年中密度住宅准建总量的52.5%;其次是单层联体别墅,准建量为3,728套,占比29.8%。

自从新州政府于2014年鼓励开发商开发高密度住宅项目后,三层及以下的公寓项目数量开始减少。2017年,单层及双层公寓准建量仅为682套,占新州全年中密度住宅准建总量的5.5%;三层公寓准建量为1,535套,占比12.3%。

自2013年以来,新州中密度住宅开发趋势已经历巨大变化。2013年,新州中密度住宅准建总量中,两层及以上的联体别墅占38.2%,单层联体别墅占24.7%,单层和双层公寓占21.6%,三层公寓占15.5%。

悉尼公寓新增供应量top片区

这一形势很可能在2018年出现改观。根据新州环境规划部颁布的《低层中密度住宅法案》,自2018年7月起,符合相应条件的开发商或业主可通过“快速审批通道”,即向当地市政厅或具有相关资质的私人认证机构申请“合规开发证书”(Complying Development Certificate),而无需申请开发许可。该政策适用于一至两层的联体别墅、庄园住宅和排屋等中密度住宅。该政策实施后,中密度悉尼住宅项目审批量将有望出现增长。

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