400-160-1616
澳信网>房产百科>深度|2017年墨尔本住宅用地开发综述

深度|2017年墨尔本住宅用地开发综述

mike · 2018-06-28

本文首先从宏观经济指标、住宅开发行业趋势以及住宅开发用地成交额对墨尔本2017年住宅市场进行整体解读,然后分别从墨尔本房屋供应量、售价及区位分布等维度对高密度和中密度住宅市场进行深度分析,帮助开发商更好地了解大墨尔本区住宅市场的发展趋势与前景。

宏观数据一览:

人口:截至2017年6月,大墨尔本区人口总数约为490万人,同比增长2.7%。预计在2036年之前,该地区人口将以每年1.7%的速度增长。

GDP:维州2016-2017年度生产总值达3990.09亿澳元,同比增长3.3%。

失业率:截至2017年12月,大墨尔本区失业率为5.9%,同比下降16个基点。

建筑成本:2017年大墨尔本区一套标准装修的公寓建设成本在2,630澳元/平方米至3,165澳元/平方米(不含商品及服务税)之间,同比上升3.0%。

印花税:外国买家在维州置业时,除印花税和 FIRB 申请费外,还需缴纳相当于土地交易金额7%的附加印花税。

墨尔本房产投资

住宅市场变化趋势

2017年四季度,大墨尔本区别墅中位价为90.4万澳元,季度环比增长3.2%,同比上涨11.3%;公寓中位价为50.6万澳元,季度环比上扬2.8%,同比上涨8.0%。由于价格走高,大墨尔本区全年别墅销售量为60,455套,公寓销售量20,683套,同比均有所下降。

截至2017年末,别墅总租金回报率为3.2%,同比降低30个基点;公寓总租金回报率为4.4%,较上一年持平。别墅租金中位价为425澳元/周,同比增长3.7%,公寓租金中位价为400澳元/周,同比升高5.3%。

截至2017年9月,大墨尔本区住宅总体空置率为2.1%,其中内环片区(距离 CBD 0-10公里)空置率为1.9%,中环片区(距离 CBD 10-25公里)为3.1%,外环片区(距离 CBD 25公里以上)为1.7%。

墨尔本中高低密度住宅成交额占比

住宅开发用地

2017年,大墨尔本区住宅开发用地成交总额达33亿澳元,相较2016年增加2.4%,到目前已连续五年保持增长。

其中低密度住宅开发用地成交额达7.35亿澳元,占各类住宅开发用地成交总额的22.3%,虽然相比2016年的25.4%有所下降,但远高于2015年录得的占比3.7%;中密度住宅开发用地成交额占比为14.6%,小幅高于2015年的占比13.2%;高密度住宅开发用地成交额占63.2%,相比2015年的83.1%大幅下滑。

从大墨尔本区不同密度住宅开发用地成交额占比的变化中可以看出,越来越多的开发商倾向于开发中低密度住宅项目。主要原因一方面在于高密住宅项目在申请贷款时面临更高的预售要求,另一方面在于住房市场需求已发生变化。

墨尔本住宅公寓供应量


高密度住宅开发

土地成交额

2017年,大墨尔本区售价在500万澳元以上的高密度住宅开发用地成交总额达21亿澳元,同比增加2.2%,其中外国买家拿地总额占38.7%。

从成交额地区分布来看,内环片区依然是高密度住宅开发用地的主要拿地区域,2017年成交额达16.7亿澳元,同比增加6.9%,占大墨尔本区高密度住宅开发用地成交总额的80%。中环片区成交额为3.02亿澳元,相较2016年下滑7.4%;外环片区成交额3,020万澳元,不到2016年成交额的一半。

折合单套公寓地价

截至2017年12月31日,大墨尔本区高密度住宅开发用地(CBD以外地区)折合到单套公寓的指导地价范围在4万澳元/套至15.3万澳元/套之间,平均为13.3万澳元/套。

其中内环片区高密度住宅开发用地折合到单套公寓的地价范围在5万澳元/套至22.5万澳元/套之间,指导地价为15.3万澳元/套,同比上涨14.6%;中环片区在7.5万澳元/套至20.2万澳元/套之间,指导地价10.3万澳元/套,相比上年增长20.6%;外环片区在2.5万澳元/套至5万澳元/套之间,指导地价4万澳元/套,同比保持稳定。

土地成交额方面,2017年大墨尔本区内环片区高密度住宅开发用地成交额同比上升,中环和外环片区则有所下降。

公寓供应量

2014-2017年间,大墨尔本区新增高密度公寓[1]56,500套,其中47,400套来自内环片区,7,700套来自中环片区,剩余1,450套来自外环片区。

预计到2021年年底,内环片区将再新增公寓31,500套,其中包括目前在建的公寓,以及已开始预售的13,900套公寓;中环片区预计将再增公寓10,250套,包括目前在建的4,650套以及开始预售的5,600套;外环片区预计新增公寓2,450套。

[1] 本报告中,高密度住宅指的是层数在四层及以上,且房屋数量在25套以上的高层公寓。中密度住宅指的是单层及双层联体别墅、排屋以及一至三层的低层公寓;低密度住宅指的是独立别墅及别墅地块。

另外,根据当前的建设和预售周期,预计到2021年年底还将有17,700套公寓通过 DA 审批并准备预售。

公寓售价

2017年末,大墨尔本区内环片区新建公寓价格为8,500澳元/平方米-1.45万澳元/平方米,指导售价1万澳元/平方米;中环片区内菲利普港湾 (Port Phillip Bay) 附近新建公寓价格为8,500澳元/平方米-1.3万澳元/平方米,指导售价9,500澳元/平方米;外环片区为6,500澳元/平方米-8,000澳元/平方米,指导售价7,600澳元/平方米。

墨尔本房产市场趋势展望

中密度住宅开发

作为别墅(低密度)与公寓(高密度)之间的一种折中选择,联排别墅等中密度住宅正吸引着越来越多买家的兴趣。据澳洲统计局 (Australian Bureau of Statistics, ABS) 相关数据,维州中密度住宅准建量持续上升,过去一年内增长9.7%,过去五年内增加39.8%。预计未来中密度住宅准建量将持续增加,以满足不断增长的住房需求。

过去一年,维州共有14,687套中密度住宅获得建设许可,其中两层及以上的联体别墅占73.9%,共10,851套。单层联体别墅占15.1%,共2,213套;低层公寓占11.1%,包括1,248套三层公寓以及375套一至两层公寓。就低层公寓而言,其2017年占比相比2013年 (28.8%) 大幅下降,准建量也不到2013年的一半。

澳信联盟保留本文编译原创权,转载请注明出处。

本网声明:本站作品未经授权不得转载、摘编或利用其它方式使用上述作品,违者将追究其相关法律责任
联系我们
了解更多非公开特许项目或定制专属您的个性化投资方案,可在线咨询客服或致电澳信热线 400-160-1616! 澳信专注海外精品房产22年,业务覆盖四大洲,提供1对1金牌顾问服务!