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深度|2017年布里斯班住宅用地开发综述

mike · 2018-06-29

本文首先从宏观经济指标、住宅开发行业趋势以及住宅开发用地成交额对布里斯班2017年住宅市场进行整体解读,然后分别从布里斯班房屋供应量、售价及区位分布等维度对高密度和中密度住宅市场进行深度分析,帮助开发商更好地了解布里斯班住宅市场的发展趋势与前景。

宏观数据一览:

人口:截至2017年6月,大布里斯班地区总人口达到240万人,同比增长2.0%。预计在2036年之前,该地区人口将以每年1.8%的速度增长。

GDP:2016-2017年度,昆州生产总值达3087.09亿澳元,同比增长1.8%。

失业率:截至2017年12月,大布里斯班地区失业率为5.1%,同比下降73个基点。

建设成本:2017年大布里斯班地区一套标准装修的公寓建设成本在2,635澳元/平方米至3,175澳元/平方米(不含商品及服务税)之间,同比上升3.9%。

印花税:外国买家在昆州置业时,除印花税和 FIRB 申请费外,还需缴纳相当于土地交易金额3%的附加印花税。

澳大利亚布里斯班鸟瞰图

住宅市场变化趋势

相比大悉尼地区和大墨尔本地区,大布里斯班地区的整体房价更低且租金回报率更高,因此备受首次置业者及投资客的青睐。

房屋中位价

截至2017年四季度,大布里斯班地区别墅中位价为54.9万澳元,季度环比下滑0.6%,同比上涨0.4%;公寓中位价为38.6万澳元,季度环比下降2.2%,同比回落4.5%。

全年销售量

全年别墅销售量为34,150套,公寓销售量11,290套。

租金回报率

别墅总租金回报率为4.6%,同比下降20个基点;公寓总租金回报率为4.9%,同比保持稳定。

租金中位价

截至12月份,别墅租金中位价为400澳元/周,同比基本持平;公寓为370澳元/周,同比下降1.3%。

房屋空置率

房屋总体空置率为3.0%,其中内环片区(距离 CBD 0-5公里)空置率为4.0%,中环片区(距离 CBD 5-20公里)为2.1%,外环片区(距离 CBD 20公里以上)为1.9%。

布里斯班中高低密度住宅成交占比

住宅开发用地

2017年,大布里斯班地区售价在200万澳元以上的住宅开发用地成交总额达4.1亿澳元,相较2016年有所降低。其中高密度住宅开发用地成交额占比下降,而中低密度住宅开发用地成交额上升。

2017年大布里斯班地区高密度住宅开发用地成交额为2.15亿澳元,占各类住宅开发用地成交总额的52.3%,相比2015年录得的占比72.5%显著下降。

中密度[1]住宅开发用地成交额为8,912万澳元。此类住宅开发用地成交额占比从2015年的8.7%,扩大到2016年的9.8%,再到2017年的21.7%。近年来,随着“大房换小房”趋势的兴起,排屋等中密度住宅需求量持续增加。

低密度住宅开发用地成交额为1.07亿澳元,占比26%,相比2016年占比15.5%大幅上升,原因在于大量改善型购房者打算在下一轮房价上涨之前趁早入手。

[1] 本报告中,高密度住宅指的是层数在四层及以上,且房屋数量在25套以上的公寓楼;中密度住宅指的是单层及双层联体别墅、排屋以及一至三层的公寓楼;低密度住宅指的是独立别墅及别墅地块。

布里斯班住宅开发用地分布

高密度住宅开发

土地成交额

2017年,大布里斯班地区售价在200万澳元以上的高密度住宅开发用地成交额为2.15亿澳元,其中外国买家拿地金额占比不到5%。

去年,内环片区高密度住宅开发用地成交额共计1.98亿澳元,占整个大布里斯班地区高密度住宅开发用地成交总额的91.8%,相比2015年的99%有所下降,表明高密度住宅开发活动开始向外扩展。中环片区高密度住宅开发用地成交总额为1,750万澳元,在整个大布里斯班地区成交总额中的占比升至8.2%。此外,中环片区目前有大量的在建和预售公寓项目[1],这些项目预计都将于2021年年底前入市。过去一年,外环片区未出现200万澳元以上的高密度住宅开发用地交易。

[1] 本报告中的公寓分为高密度公寓和中密度公寓,高密度住宅部分的公寓是指层数在四层及以上的公寓楼,中密度住宅部分的公寓是指层数在三层及以下的公寓楼。


折合单套公寓地价

截至2017年12月31日,大布里斯班地区(不涵盖 CBD 区域)高密度住宅开发用地折合到单套公寓的指导地价范围在2.75万澳元/套至4.38万澳元/套之间,平均为4.03万澳元/套。

内环片区高密度住宅开发用地折合到单套公寓的地价范围在3.25万澳元/套-7万澳元/套之间,指导地价为4.38万澳元/套。

中环片区单套公寓地价为2.5万澳元/套-3.5万澳元/套,指导地价3.25万澳元/套。

外环片区单套公寓地价为2.5万澳元/套-3.25万澳元/套,指导地价2.75万澳元/套。


公寓供应量

2014-2017年间,大布里斯班地区新增公寓26,000套,其中20,250套位于内环片区,5,250套位于中环片区,剩余500套位于外环片区。

预计到2021年年底,内环片区还将新增公寓13,800套,包括目前在建的4,600套公寓和开始预售的9,200套公寓;中环片区将新增公寓3,400套,包括目前在建的1,550套和开始预售的1,850套公寓;外环片区预计新增公寓350套。

此外,大布里斯班地区还有9,800套公寓已通过 DA 审批,但这些公寓项目能否开建并在2021年年底之前竣工,还需取决于项目预售情况。


公寓售价

由于2016-2017年内环片区公寓供应量出现增长,2017年大布里斯班地区新建公寓指导售价同比出现下降。

内环片区新建公寓价格为6,300澳元/平方米-9,200澳元/平方米,指导售价8,200澳元/平方米;

中环片区为4,600澳元/平方米-5,200澳元/平方米,指导售价4,850澳元/平方米;

外环片区为3,800澳元/平方米-4,900澳元/平方米,指导售价4,000澳元/平方米。

布里斯班公寓供应量前10片区

中密度住宅开发

根据澳洲房产统计局 (Australian Bureau of Statistics, ABS) 相关数据,2017年昆州中密度住宅准建量为8,246套,相比2016年峰值准建量10,464套有所下降。

鉴于2018年大布里斯班地区别墅价格略有下降,吸引更多买家购买别墅,预计未来几年内中密度住宅准建量将进一步减少。

2017年通过 DA 审批的8,246套中密度住宅中,有7,209套为三层及以下的联体别墅和排屋,占85.6%。该比例与2016年基本持平,但大幅高于2013-2015年的平均占比70.8%。三层及以下的中密度公寓准建量为1,037套,占比14.4%,相比2014年的34.4%显著下降,原因在于越来越多的开发商转向开发高密度公寓。

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