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深度|2017年黄金海岸住宅用地开发综述

mike · 2018-07-04

本文首先从宏观经济指标、澳洲房产市场趋势对黄金海岸2017年住宅市场进行整体解读,然后分别从黄金海岸土地成交额、房屋供应量及售价等维度对高密度住宅市场进行深度分析,帮助开发商更好地了解黄金海岸住宅市场的发展趋势与前景。

宏观数据一览:

1 人口:截至2017年6月,黄金海岸市总人口为592,330人,同比增长2.7%。预计在2036年之前,该地区人口将以每年2.2%的速度增长。

2 失业率:截至2017年9月30日,黄金海岸市的失业率为5.2%,相比去年同期下降了20个基点。

3 销售额:2017年,黄金海岸高密度住宅开发用地成交额为2.1亿澳元,同比增长53.3%。同期内,该地区高密度住宅开发用地折合到单套公寓指导地价范围在42,500澳元/套-127,500澳元/套之间,指导地价为70,800澳元/套。

4 公寓供应量:截至2017年年末,黄金海岸在建公寓数量3,600套,另外还有2,400套已经开始预售以及5,800套已获得建设许可,预计都将于2021年入市。

5 公寓售价:截至2017年12月31日,新建公寓价格在5,000澳元/平方米-1.5万澳元/平方米之间,指导售价为7,600澳元/平方米。

6 印花税:海外人士在昆州置业时,除印花税和FIRB 申请费外,还需缴纳相当于土地交易金额3%的附加印花税。

2017年黄金海岸住宅用地开发综述

住宅市场变化趋势

得益于多项基建项目的建设,黄金海岸住宅房产市场不断完善并趋于成熟。例如,太平洋购物中心 (Pacific Fair Shopping Centre) 升级重建后,吸引了众多国际一线品牌专卖店入驻,加快了周边区域房价的上涨。另外,黄金海岸大学医院的扩建项目及医院门口设立的黄金海岸轻轨 (G:Link) 线站点也带动了当地房产市场的发展。

G:Link 从Broadbeach 站点出发,一直到 Helensvale 火车站(可转乘至布里斯班市区以及布里斯班机场),未来还将向南延伸至黄金海岸国际机场。

2017年,黄金海岸市的公寓中位价为42万澳元,同比上涨1.2%。全年公寓销售量为8,596套,同比出现下降。截至2017年12月,黄金海岸市的房屋总租金回报率为5.8%,与2016年基本持平。租金中位价为410澳元/周,同比上扬3.8%。整体房屋空置率为1.1%,相比2016年2.5%的空置率已明显下降。

黄金海岸高密度住宅成交额

高密度住宅开发

2017年黄金海岸市高密度住宅开发用地成交额共计2.1亿澳元,相比2016年增加了三分之一,其中海外买家拿地金额占比17.2%。截至2017年12月31日,黄金海岸市高密度住宅开发用地折合到单套公寓地价范围在4.3万澳元/套-12.8万澳元/套之间,指导地价为70,800澳元/套。轻轨沿线的地块平均售价在7万澳元/套-17.5万澳元/套之间,而黄金海岸近郊地区则在2万澳元/套-5万澳元/套之间。

黄金海岸公寓价格

公寓供应量&户型配比

2014-2017年,轻轨沿线地区新增公寓2,150余套,黄金海岸近郊地区新增公寓2,200套。预计到2021年底,轻轨沿线地区还将新增公寓4,400套,包括目前在建的2,500套以及已经开始预售的1,900套;黄金海岸近郊地区将增加1,650套,包含目前在建的1,150套和已开始预售的500套公寓。此外,该地区还有5,800套公寓已通过 DA 审批,但这些公寓项目何时开建及竣工,还需取决于项目预售情况。

同期内,黄金海岸市新建公寓户型以两房为主,占比43%,紧接着是一房 (39%),三房 (15%) 和开间 (3%)。目前在建的公寓中一房户型房屋数量有所减少,占比仅为25%;两房数量增加,占比达49%;三房占比17%,开间占比4%,四房户型占比将扩大至4%,这些公寓预计都将于2021年年底之前入市。

黄金海岸住宅供应量

公寓售价

截至2017年年末,黄金海岸海滩沿岸地区新建公寓价格范围在9,000澳元/平方米-1.5万澳元/平方米之间,指导售价为1.3万澳元/平方米。同期内,河流沿岸地区公寓价格在6,500澳元/平方米-1万澳元/平方米之间,指导售价为7,500澳元/平方米;海景/近海滩区域的公寓价格在6,500澳元/平方米-1.1万澳元/平方米之间,指导售价为8,000澳元/平方米;近郊区域新建公寓价格则在4,500澳元/平方米-5,500澳元/平方米之间,指导售价5,000澳元/平方米。

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