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澳洲房产出租需知的管理服务

winson · 2018-07-23

作为世界最适宜生活国家之一的澳大利亚,早已是国内投资者的向往之处。不论是养老、度假、留学、移居还是投资,澳大利亚都是最佳选择,澳洲房产市场也因此炙手可热。不少选择在澳洲买房的人,都希望可以将房屋出租来获益,作为投资回报。相信很多投资人最大的疑问便是,为什么物业管理费用收费不一,提供的服务有什么不一样?

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物业管理费包含什么服务?

出租费 Letting Fee

即物业经理安排开放看房,筛选合适租客,至签订合同收取押金/租金,至租客入住前屋况报告书面及拍照等一系列服务。

其针对所有申请租客,物业经理会进行租客的租房背景调查。护照、驾照以及银行账单为基本所需文件,除证明申请者的身份外也了解租客的经济能力,确保每月租金支付。另外,还会与过往租房的房东或物业经理联系,以确保租客拥有良好租房历史。

租赁管理费 Management Fee

即租客入住后日常管理工作,例如收取每个月的租金,确认租金到账、维护及维修事宜安排、定期检查、退房检查等。每月于收取租金后,提供月结单,方便业主了解收入和支出款项。另外,中介还可以帮业主支付相关的水费,物业管理费,市政费,烟雾报警器检查等,然后从业主收到的租金收入中扣除。于每个财政年度末,也都可提供全年租金收入报表,以便房东进行报税抵税。因此就算房主不在澳洲,也可以轻松掌握所有状况。


广告费 Marketing Expense

广告费收取通常是支付刊登广告于各大地产网站、出租招牌或专业摄影公司的费用。

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续约费用 Lease Renewal Fee

与租客在租约截至前,进行沟通及商讨续约甚至调涨租金,并拟定新合同的服务。

其它服务

交割验房PCI (Pre-SettlementInspection):

也就是在房屋即将交割取钥匙前进行的验房、取钥匙服务。许多房东因在海外或是不清楚验房到底需注意什么细节,通常物业管理经理可代为查看验收及领取钥匙,从简单的外观检查,比如墙上是否有印记,地板是否有划痕,开关、锁、遥控灯是否都工作等等,到厨房的选料和电器是否和合同一致,或是请第三方专业验房公司,进行更细节检验房屋结构是否合格,建筑质量是否达标等等。

法庭代理出庭VCAT Attendance

法律仲裁的基本作用在于调解租户与房东 / 中介之间的纠纷,而将投资物业交由物业经理管理,即是因为中介拥有相关的法规知识,当遇上需出庭情况时,物业经理将代理业主依照程序给予租客相关文件,出庭争取应当的权利及申请驱逐令等。

抵税 / 折旧

物业出租的相关花费是可以直接报抵收入所得税,可抵项目包含招租广告费/物业管理费(Body Corporate Fees and charges )/市府费/水费(Water Service,非租客用水费Waterusage)/地税/清洁费/保险/贷款利息/物业中介费/维修和维护费用/法律相关费用等*。而全新物业也可在资产折旧上申报抵税。

*详细抵税项目及细节,请上澳洲国税局www.ato.gov.au上查询或与专业会计师询问

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物业出租管理流程

筛选租客

如同上述所说,针对所有申请租客,物业经理会进行一系列的租客背景调查。如有需要,也可提供 "全国租客数据库 National Tenancy Database" 进一步查询租客是否曾经违反相关租赁法的记录。

租约合同

通常签订的租约为12个月,除有特殊情况会以6个月租期出租。在签订合约同时,即向租客收取第一个月的租金和押金。

押金

按照维州租赁法规定,无论是中介授权管理或者房东自行租赁房屋,收到租赁押金后并非收入中介的信托账户,而是将押金交由政府单位- 住宅租赁押金管理局RTBA(Residential Tenancies Bond Authority)管理,押金数额通常为一个月的租金。

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租约续期/租金审查

物业经理通常会于合约到期前与租客续签新一期租约,与此同时与当下市场价格做比对,来调整租金。

屋况检查

一般来说,屋况检查分为3个部分,入住前,入住期间和退租时。

入住前屋况报告 Entry Condition Report

于租客入住前,物业经理皆会有一份完整的屋况报告,报告形式有文件记录也会有照片记录当下屋况。

定期查房 Routine Inspection

依租务法法规,租客入住后的前3个月内是不能做任何检查,但其之后的每6个月,皆会有查房的安排。

退租检查

租客退租时,将以入住时的屋况报告做比对,除合理的磨损外将会与租客进行确认需维修的部分。当所有需维修或清洁的部分都满足双方共识的条件,才将押金退回租客。

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