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中国人在英国的购房流程

winson · 2018-07-24

在英国购房的程序与房产过户的手续并不比其他国家复杂,传统的房产交易方式主要有三种:

私人协约式出售:这是最常见的房地产交易方式,当房地产买卖双方对交易价达成一致后即可开展交易程序。

期房出售:严格的讲,这只是私人协约式出售交易的一种特例。因为商品房尚未竣工,出售的程序可能略有差别,无论是哪一种出售交易方式, 买房的具体步骤基本是相同的。

拍卖或竞标式出售:此类交易,卖家在拍卖会前打出拍卖广告,在拍卖会上买家通过竞价方式确立最终的交易关系。

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具体流程

第一步:协商房价

买家对选中的房产出价,经过与卖家的反复协商,买卖双方敲定最终成交价格。房屋中介一般会从中撮合,以促使交易达成(但房屋中介是站在卖家一方的立场, 而不是买家)。 在这个阶段,虽然买卖双方在房产价格上达成一致,但交易还不受法律保护,购房者根据自己的意愿可以自由终止房产交易的进行。但除非必然,多数购房者都不会在这时采取这种浪费自己和他人时间的损人不利己的行为。

一般以私人协约式出售的房产,在讲价阶段不需要交押金。 但如果是购买期房,开发商通常会索要一笔数量较小的定金,大致1000镑(1万人民币)左右。

在出价阶段,房屋中介所提供的任何关于房产的描述必须准确(但仅限于中介向购房者展示的信息)。根据英国法律,除了房屋节能性能的信息以外,卖家没有义务向买家提供任何房屋细节。因此,关于所选房屋,买家一定还有很多不知道的方面,这些都会在接下来的几个购房步骤中逐渐分晓, 直到最后依法签订合同。

通过拍卖竞价购买房产,第一步有很大的不同。在拍卖会上一旦竞价成功,落槌定案后,便等同签订了买卖合约。自然,房主会在拍卖会之前提供比私人协约式买房时更详细的房产资料。

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第二步:房屋评估鉴定(及贷款申请)

房屋评估鉴定师将对房屋的建筑结构,目前状况和安全系数等做出详细的报告总结。对房屋做评估鉴定并不是买家必须采取的买房步骤,但如果房屋是通过银行贷款购买的,银行通常会要求买家出示房屋评估鉴定书。如果鉴定师认为房子没有大的严重问题,买家的律师将进入下一步去调查房产的合法所有权;而银行(如果准备申请贷款)将正式办理相关贷款手续。

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第三步:查证房屋所有权的注册登记档案

买方律师在国家地产登记局(UK Land Registry)查证该房屋所有权的注册登记档案是否属实。这里的登记档案记录了目前房产的所人,房产土地所有权的性质(是永久产权房还是土地租借产权房),以及房屋周边土地归属的具体划分。登记档案还会记录此房产是否在法律上存在任何特别限制,这些限制可能会对房产价值产生影响。买方的律师同时开展对房产相关背景的全面调查,包括从政府部门收集该房产所在地域环境,排水系统和未来建筑规划等方面的信息,调研可能给房产带来负面影响的客观因素,例如是否靠近嘈杂的马路或工厂等。

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第四步:签署合同

如果房屋的注册登记档案和房产实地背景资料都没有大的问题,买方和卖方律师将着手起草房产买卖合同,合同条款内容都按照规定有章可循。双方一旦签署了合同,房产交易就将受到法律保护。通常买家会在此阶段向卖家支付房价的5~10%做为押金。

如果是通过拍卖购房的,一旦竞价成功,落槌定案,就相当于买家卖家签定了购房合同。

期房的购买也需要签署合同,与购买已经建成的房屋不同,购买期房通常是在价格协商完成后即签署合同。

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第五步:房地产交易的完成

绝大多数私人协约式交易的房产,从签署合同到最后的交易完成,即交付房款,通常需要1个月的时间。在这段时间里,买家一般会为新房做准备(例如为新家添置家具等);银行也会利用这段时间把购房者申请的贷款转账给买方律师,最终经过卖方律师,进入卖家的账户。买家的名字也会随后记录在国家地产登记局(UK Land Registry) 的注册登记档案里。

购买期房时,从签署合同到最终房产接交之间可能会隔很长时间。这段时间内,特别是房屋将近竣工时,买家可以到工地勘察房屋是否按标准建成。有经验的期房购买者,这时会邀请房屋评估鉴定师同行,以及时发现建房缺陷,这样可以督促房地产开发商在竣工交房之前弥补建筑上的不足。

以竞拍方式购买的房屋,通常从竟价成功到最终房产交接必须在28天内完成。因此,通过这种方式购房速度最快,但往往因为其时间上的紧迫性,这种购房方式的风险也最大。

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