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美国房产 租金和增值哪个是真爱?

winson · 2018-08-09

在海外做房产投资,“租金收入”和“资产增值”,谁才是真爱?虽然有可能同时获得既有强劲资本增长又有高租金的房子,但这种情况实属罕见。通常,投资者需要在这两者之间做出抉择。虽然美国目前房市整体涨势看好,但是区域发展亦不平衡,所以提醒投资者要区分地区来客观地分析租金和增值收益。

何谓租金收入?

租金收入就是ROI ( Return on Investment or Rental Yield), 它是指租房获得租金与房屋价钱的比值。租金可用来衡量房产的投资收入情况,以及真实的市场需求。

租金收入很重要,因为它们可以帮助还贷款,这是购买投资房主要目的。租金的优点是投资风险较低,能产生现金流,从而帮助保护投资者免受利率冲击,同时减少持续现金投入的潜在需求。

当然,在房产出售时,资本增值很可能会比拥有强劲资本增长的房产(独立屋)低,特别是将房屋年复合增值率的影响考虑在内,这是其最明显的劣势。

而美国section8计划每年扣除税和管理费后的租金回报为10%左右,还有房产升值!

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何谓资本增长?

资本增值就是所谓的 Capital Gain or Capital Growth, 也就是房产现有资产价值减除购入时之价格,所赚取或损失之价值。

即当持有的可变卖资产(如股票、或者房产),在脱手时,其卖价高于原先购进成本,即产生利润,此利润为已实现的资本利得。

在考虑购买资本增值的房屋时,获得可观的资本增长是每个投资者的目的。从长期来看,要把强劲的资本年增长率定义为通货膨胀率加上4% - 5%,因此考虑的资本增值率应保持在6.5% - 7.5%之间。资本增值空间较大的一般是独立屋。

资本增值的优点是具有产生长期资本收入的潜能。不足之处在于持有该类投资性房地产期间需面临利率风险,如果按揭利率上调,您很可能要向房贷月供贴钱。

适合你的才是最好的

如果是首次置业或者希望每个月能通过房屋产生现金流,则“租金”更适合你。

如果投资多套房屋,选择其中几套高租金的房屋,使用多余的现金来支付另外几套高资本增值的房屋开支;如果资金充裕,可附加选择“资本增值”为更好的选择。

如何选择高收入的房子

选择配套齐全的社区

作为自住房,您可能会喜欢宁静私密的郊区小镇,但是以投资为目的选房首先要考虑的是未来租客的需求。便捷的公共交通,充足的购物、餐饮娱乐等配套设施都是租客们关注的要点,也是未来房产升值潜力所在。

选择优秀的学区

近年来,从中国到美国留学的人越来越多,很多留学生会在学校附近租房子。而且,从选择租房的人士中,还有很多年轻的夫妇,他们通常都会关注将来或目前孩子所就读的学校。许多租客愿意为了更好的学区支付高出20%-30%的月租金。因此,投资好的教育房是个不错的选择。

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关注当地就业状况

当地就业市场的好与坏也直接影响到投资房租金。就业机会充足的地区对于租房的需求和租金远远高于那些难找工作的地区。

选择房间多的房产

一套四房、室内面积为1800英尺的别墅和六个稍小房间的同等面积房产,哪一套更合适作为投资房?答案不言而喻,是六房别墅。在同等面积的情况下,选择房间更多的房产作为投资,可以在以后获得更多的租金。

选择维护费低的花园

很少有租客会花大量的时间和金钱在租住房的花园上。所以,如果投资房有较大面积的花园,你一定要选择产生较低维护费用的绿化设计。

确认是否可租

确认是否可租,非常关键。因为,有些地区的房产处于特殊规划内或者所处社区的业委会不允许租客入住。所以,在选择合适的投资房时,必须仔细检查房产是否属于合法出租物业。

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