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美国买房问题:在美国买房卖房如何处理税务问题?

Edward · 2016-12-31

如今,人民币贬值,美元升值,许多高净值人群早已纷纷开始做美元多元化投资、全球资产规划、全球资产布局、投资分配等,很多客户把美国房产作为首选。但是在购买房产和出售房产时都会面临诸多的美国税务问题。

美国买房问题:在美国买房卖房如何处理税务问题?

在出售美国房子时,买价与卖价之间的差额即是资本利得(亏损)。如果卖价高于买价,则有资本收益,如果卖价低于买价,则有资本亏损。资本利得(亏损)根据其持有的时间长短分为短期和长期。

在美国,个人和企业都要缴纳资本利得税。但是,对于个人来说,长期投资的资本利得(超过1年的投资)税率较低。与很多其它国家不同,美国公民无论居住在哪个国家,都要向美国国税局缴纳所得税。

如果持有时间在一年以内,则作为短期。如果持有时间在一年以上,则作为长期。持有时间以所得资产的次日计算,直到出售资产的当日。那么什么是资本利得税?具体的税率是多少呢?今天澳信网就来给大家简单的分析下。

1、什么是资本利得税?

资本利得税(简称CGT),是对资本利得(低买高卖资产所获收益)征税。常见的资本利得如买卖股票、债券、贵金属和房地产等所获得的收益。

美国资本利得税适用于在美国的资本收益所得。一般而言,对于非居民外籍人士传统意义上的资本利得税的税率是30%或者美国与非居民外籍人士所在国所签订的更低的税务公约,但这不适用于房产的资本利得税。

2、房产资本利得税税率

如果出租房产有根据美国税法第871(d)条例作出申明,则此房产所产生的收入将视同于与美国有关联的贸易收入所得,进而能享受与美国居民同等的税率。根据持有时间的长短,如果是短期持有,即一年以内,则资本利得税等同于个人所得税的税率,最高不超过39.6%。

如果是长期持有,即一年以上,则资本利得税的税率为15%。值得一提的是,如果出租房产在出租期间有做折旧,当此房产卖出时,之前所做的折旧金额需要被修复,需要缴纳25%的税率。

3、房产资本利得税预扣

根据1980年外籍人士房地产投资法案(ForeignInvestment in Real Property Tax Act of 1980, FIRPTA),当非居民外籍人士出售美国房产时,需要预先扣留卖价的10%作为此房产的资本利得税的预扣。预扣由过户公司从卖价的款项中直接提交给美国国税局。加州对资本利得要求预扣为3.33%, 所以外籍人士卖房后总共被预扣13.33%。

如果房产卖价低于30万美金,并且买方购买后将作为自住屋,则无须预扣房产的资本利得税。此交易如果有资本利得,仍然需要申报及缴相应税。

此预扣可以在非居民外籍人士申报其当年的个人所得税时作为税务预交款项。当非居民外籍人士当年的实际个人所得税低于所预扣之款项时,多预扣的款项是可以被退回的。如果年底非居民外籍人士没有申报个人所得税,则此款项将全额被美国国税局作为税款缴付。

4、房产资本利得税申报

非居民外籍人士在申报其年度个人所得税时,如有资本利得税,需要额外填写附表D来进行申报。

资本利得税的豁免情况包括:

* 当出售一份房产时,如果该房产是出售者在出售前5年中的2年的主要居所,出售者可获得250,000美元(对单身)或500,000美元(对夫妇)的资本利得税豁免份额。

* 资本利得计算的是净值,即投资收益减去投资损失。所以,当每年年终缴税前,美国会出现这样一个趋势,很多投资者会将他们正处于亏损状态的资产出售。

对个人来说,如果投资损失超过了投资收益,净损失可以被利用在一般所得税的减免中。每年每个个人可以申报3,000美元的净投资损失,用来减免一般所得税。剩余的投资损失还可以归入下一年继续用来计算下一年的资本利得净值。企业还被允许将本年度的投资净损失抵消上一年度投资收益,从而获得一定的退税。

在了解了美国房产的资本利得税之后,就应该知道如果您选择购置美国房产作为投资房产,一定要在持有房产至少1年后出售,才能享受长期资本利得税的低税率政策,并且要活用文中提到的资本利得税的豁免份额,从而可达到降低纳税成本的目的。

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