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美国买房指南大全

Edward · 2017-01-06

美国房地产市场的运作模式

美国房地产业交易的运作模式可能与您本国有很大不同。在美国,每个州在房地产交易、购房合同签署、双方责任分配和房地产税缴纳也都有不同的规则:

美国买房指南大全

在美国,房产中介人会把所有房源信息公布在房地产网站上,客户就可以通过这些网站来浏览房源信息。

在很多其他国家,房地产业属于分散经营,购房者必须去当地每个中介点寻找合适房源。在很多国家,您需要给您的房产中介人付一笔中介费。然而在美国,该佣金费用是由卖方来支付的,您不需要向中介支付任何费用。

在美国,所有房地产中介都需要有经营许可证来进行房屋交易。每个州的经营许可法对房产中介的受教育程度、资格考试的类型难度和得到该资格证之后是否还需要深入学习有不同的要求。该资格考试系统是为了确保房地产中介有带领客户找房源、评估房源并为房源贷款的专业资格。

除此之外,中国买家还需要考虑:货币兑换、汇率、国际转款流程、银行系统、跨国税收以及货币和家庭用品进出口限制等问题。

首先决定将如何使用该房产

在开始找房子之前,首先要考虑清楚:您在美国购房的用途是什么?例如:

作为度假房?

作为在美国有生意往来时居住的房子?

作为孩子将来在美国读大学所居住的房子?

作为一项投资?

作为长期定居居所?

注意:

单单在美国购房,并不代表您具有合法居留的权利或身份的特权。如果您计划在美国停留超过签证上允许的时间,请咨询移民律师来帮您操作。当您决定了该房产的基本用途和您打算多长时间之内买到房时,您就可以开始联系房地产中介并把您的需求告诉他们了。

与当地的房地产专家合作

房地产购买者,尤其是外籍买家,多花一些时间找到一个靠谱并且有经验的房地产中介尤为重要。如果您的英文不太流利,您可以去找那些既会讲中文又会讲英文的房地产中介、律师、房屋检查人员以及银行经理来协助您在美国购房。这些讲中文的地产中介不仅会跟您无语言交流障碍,而且能更好的理解您的需求;并且他们都会有大多数房地产相关文件的中文版本,这样比较方便您阅读。注意,您所要签署的合同还会是英文的。

想要找到这样一个会讲中文并经验丰富的团队,确实要花一些时间。最简单的方法是浏览 网页 来搜索您想要买房区域的地产中介。您可以查看到房地产中介的各种相关信息。找到一个理想的中介,您在整个买房的过程中就会轻松很多了。

在美国买房最常遇到的十大问题

1、只有美国公民才能在美国买房吗?

即使您不是美国公民或没有美国绿卡,您也依然能在美国买房。不过您需要提供一个个人的纳税人识别号码(ITIN – Individual Taxpayer Identification Number),这是一个国税局核发给外籍人士和其他需申报联邦税(但不符合取得社会安全码资格)的人,用于处理税表的号码。ITIN 号码一般由美国国内收入署(IRS)或者由IRS 授权的专业会计师颁发。申请时,您需要填写一份W-7表格(英文),包括有效的申请理由。根据您的国籍,您也可能被要求提供经过公证的身份证明或外籍人士身份证明。如:护照、签证、驾照等。

2、第一次跟房产经纪人联系时,我需要问什么问题?

第一次与房地产经纪人接触时,您应该告诉他:您想要找一个什么样类型的房子、您的预算是多少和您打算多久之内买到房。同时您也可以向经纪人询问一些关于美国与中国买房过程中的不同。您了解的越多,在之后的谈价环境中就会更轻松。

3、我需要雇佣一个房地产律师吗?

这个不是强制性的,但是在买房过程中会牵涉到很多法律细节和问题,这些您都是需要房地产律师的帮助。房地产律师可以帮助您审查购房合同和复查产权报告/产权承诺书等一系列购买房产相关文件。您还可以问他们有关纳税或申请移民等其他法律问题。在房地产交易过程中,律师主要起到以下作用:买卖合同(Purchase and Sale Agreement)、产权调查(Title Search)、完成交易(Closing)和售后登记(Afterthe Closing)。

4、在美国,有没有什么类型的房产我不能购买?

在美国,您可以购买家庭住宅(single-family homes)、公寓房(condominiums)、双层住宅(duplexes)、三层住宅(triplexes)、四层住宅(quadraplexes)以及连栋房屋(townhouse)。但住房合作社(Housing Cooperatives)或者合作住宅(co-ops)往往规定禁止外籍人购买。这是因为合作住宅通常要求购房者在美国本土有收入证明,并且要求大部分购房者资产在美国境内。

5、我应该用自己的名义在美国购房吗?

外籍投资者可以直接以自己的名义购买房产,也可通过一些企业单位,如境内注册公司、境外注册公司、有限责任股份公司、合资企业、不动产信托投资或股份有限公司来购买房产。当您考虑清楚您将如何使用该房产时,根据不同的购房计划,您的房产中介会告诉您税务方面的差异以及提出更具体的建议。

6、我可以全部用现金购房吗?

可以。美国允许使用全部现金购买房产,但是法律规定超过一万美金的现金交易必须向联邦政府汇报。汇报时需上交所有交易相关人员(购房者、房产中介、律师以及产权公司)的相关资料。政府想了解您的资金来源是否合法所得。使用全部现金购买会节省贷款申请、贷款发放、房产评估和产权保险等费用。

7、中国购房者应该特别关注美国某个州的房产吗?

国际房产买家会因为不同的购房目的而被美国不同的州所吸引。有些人想在离家近一些的州购房,有些人则想去比较暖和、气候宜人的州购房。然而中国购房者则集中在美国东西海岸的沿海地区。根据全国房地产代理商协会(National Associationof Realtors)调查显示,35% 在美国的中国购房者选择在加利佛尼亚州购房。其他受关注度高的州包括:华盛顿州(8%)、纽约州(7%)、马萨诸塞州(6%)、伊利诺伊州(4%)和德克萨斯州(4%)。

8、我一定要本人到美国才能完成交易吗?

这个不是强制要求的,但是最好您能亲自完成交易。如果您实在无法亲自赴美完成交易,您可以给受托人写一份委任书(Power of Attorney),并将其公证。即以书面形式授权另一个人去代表您完成交易。

9、除房价以为我还需要叫什么额外费用吗?

除房价之外,买房通常还需要支付律师费、产权保险、产权登记费和首期地产税等。总计约为总交易金额的1%-2.25%。例如,如果购买了一百万美金的房子,需额外交一到两万美金左右。

10、关于缴纳美国房产税。

一名外籍房产所有者在美国的纳税义务,根据购买者所属国家是否与美国有税收协议而定。

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