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新州计划简化房屋建设审批流程,或将加大悉尼住房供应量

Manda · 2017-01-14

新州正在经历历史上最长的住房建设热潮。截至去年10月的最新数据显示,新州规划部在过去12个月中总计批准了74,577份住房开发申请,是有记录以来第二高的数据。

昨日新南威尔士州政府公布了一系列旨在解决住房开发问题的改革提案,旨在控制房产商的开发申请,并定期制定对当地更为明确的区块规划,试图简化住房建设申请流程并加强社区对关键决策的参与度。

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2013年的新州规范局欲对规划法做出类似的改革,以重拾社区对规划系统的信心。但修正案草案受到了反对派和少数党的阻挠,改革最终以失败而告终。

新一轮的改革提案被认为是州政府为悉尼为首的地区增加住房供应的又一举措。

规划部长Rob Stokes说:“鼓励供应并不意味着对任何形式的房产开发操之过急,但我们的确需要提供更多的住房。”根据财政部的数据,新州的住房供给与需求之差约10万套,原因之一就是审批程序繁琐,周期漫长。

“新州政府决心尽一切努力,使规划系统更有效率,并确保住房供应增加的影响快速惠及购房者。”

改革提案内容

本次修订中的部分内容是在上一版环境规划和评估法(Environmental Planning and Assessment Act)修正案草案中就已经提出的,但上一版草案采用的形式较为温和。而在上一版草案中备受争议的“编码评估”(code assessment)并未重新出现。该条款允许在特定发展区开发符合要求的建筑物的开发商享有快速通道。

主要提案内容包括:

调查鼓励开发商与当地和周边社区协商,以确保潜在的纠纷在开发申请被批准前就得到解决;

规划部长有权指示为地区议会建立一个由区块规划专家小组和社区代表组成的审核评估委员会;

与各地方议会协商制定的开发控制规划(DCP)的标准化格式,改善目前新南威尔士州存在多达400种开发控制规划格式的混乱现状,使其更容易理解;

增强规划部秘书处的权力,以确保不同地区单独批准的开发项目都得到有效处理和统一的开发建议,并允许其介入那些受其他政府部门影响而被搁置的主要开发申请,以提高效率;

确保当地环境规划措施的更新;

扩展和改进目前大多数扩建住宅的合规审核流程,包括对绿地和露台开发;

简化并修订建筑设计标准,弥合开发商的混乱;

扩大地方议会对开发项目实行内部审查的权利范围,以更高效、低成本的方式替代法院审查行动。

在开发商和地方议会之间引入一系列规划协议,以确保交易更加透明,鼓励政府为公共设施、经济适用住房、交通和其他基础设施提供资金。

批准开发申请的决策过程会日益专业化

最新动议承诺,在提交开发申请之前咨询当地和周边社区意见的开发商将被授予奖励,具体激励措施待定,但可能包括申请费用减免。

尽管部分地区的议会已经成立了对独立的住宅开发申请评估小组,但新提案保证每个地区的开发申请都将经过该地区独立审核小组的评估。审核小组将由两名独立专家和一些由地区议会提名的社区代表组成。

在这种模式下,社区代表能尽可能地代表其选民的利益,制定开发的战略、政策和标准,而技术层面的评估决策将由独立的专家完成。

这种方法有助于减少开发决策的政治化影响,并提高决策的效率和质量,逐渐使社区对州规划系统重拾信心。

修正案待议会批准

2013年的规划法改革收到了反对派和少数党的阻挠,最终以失败而告终。

规划部长Rob Stokes认为,制定新的法律条款可能导致规划系统更加不稳定,最好的做法是尝试并简化现有的规划法。

然而,也正是因为这些改革是建立在过去五年规划系统根深蒂固的流程和标准之上,完成改革的任务艰巨。

Stokes去年年底曾建议修改负扣税法,此举在联邦政府遭到质疑。当时澳洲总理特恩布尔(Malcolm Turnbull)拒绝改变住房税收政策,转而批评悉尼市的议会没有批准足够的住房。

本次规划改革如果能够通过,将有助于新州政府提供725,000套新房,预计到2036年将能够多容纳170万居民。专家估计,随着住房的供需失衡逐渐弥合,悉尼地区居高不下的房价可能最终会回到一个可负担的水平。

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