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澳洲房价上涨速度全球最快 土地价格飙升是主因

James · 2017-02-07

一项追溯到1870年代的全球房价研究发现,澳洲房价的上涨速度是全世界最快的,而房价增长的主要原因是土地成本飙升。

这项研究对政府的住房承受力战略有一定影响,显示在纳入过去140年的通货膨胀之后,澳洲房价平均每年增长2%,是美国和英国价格增幅的两倍,比德国快了四倍多。

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该研究是由三位德国学者调查14个发达国家的住房市场,结果发表在《美国经济评论》(American Economic Review)上,显示几乎所有的价格增长都发生在第二次世界大战之后。

在澳洲,房价在1880年代的土地热潮之后下跌,直到20世纪50年代。而几乎所有的国家,房价都在1950年代至1970年代之间腾飞。而1980年代之后,几乎所有国家的价格增长都加速,但日本除外,经济泡沫破裂导致房价下降。

这项研究考察了建筑成本和地价。

在第二次世界大战前,建筑成本是稳定的,但在1950年代和1970年代之间迅速上升,可能反映出当时建筑业的工资增长。不过自1970年代以来,在计入通货膨胀之后,住房建设成本几乎没有增长,但房价还是激增。

研究估计,在澳洲,土地价格上涨占房价增长的90%。在发达国家,住宅地价在第一次世界大战之前是不变的,但在战争期间却急剧下降。

直到1970年,发达经济体的住宅地价才恢复到1913年以前的水平,但自1980年以来,它们平均增长了一倍,澳洲的增长幅度大得多。

在1913年至1980年间,土地价格约占澳洲房屋成本的40%,但从那时起,土地成本已经上涨到价格的70%以上。

“如果土地价格和土地在住房生产中的成本份额随着时间的推移而上升,供应对房价上升的反应可能不会使价格再次下跌,”研究说。

这与谭博政府的策略相矛盾,该政策认为,增加供应将改善住房的负担能力。

本周,谭博告诉全国记者俱乐部,该战略的主要目标是“从绝对数量上提供更多的住房,并供应平价住房”。

这是基于这样一个理念,即城市边缘的新建筑土地应该保持恒定的供应价格,因为房价对于供应的上升或下降非常敏感。

但研究指出,相反,过去140年的经验表明,重要的是土地价格,而它会对经济增长做出反应,因为理想的土地变得越来越稀少。

澳洲的土地市场成为海外投资者最新关注的热点投资,尤其是相比不断上涨的房价,与悉尼相比,墨尔本的土地价格相对低廉,用于再开发之后升值潜力巨大。同时,墨尔本边缘地区土地平均价格仅为21.1万澳元,边缘城区随着交通等配套设施的不断完善,未来的土地开发成房产之后需求量会非常大,升值潜力自然不言而喻。

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