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中国房企在澳洲市场呈清晰崛起态势

Peter · 2017-02-08

中国与澳大利亚经贸、文化往来密切,众多华人选择赴澳旅游、投资或定居,对澳洲房产市场发展产生日渐重要的影响,与此同时,中国房地产开发企业在澳洲呈现崛起态势。

中国房企在澳洲市场呈清晰崛起态势

春节过后又是新的一年,中国房企在澳投资趋势受到持续密切关注。

根据全球性物业服务咨询机构莱坊国际(Knight Frank)统计分析,2016年,中国开发商和投资者在澳大利亚的住宅地产投资交易额达约24亿澳元,占总交易额的38%。较2015年强势增长9.4%。

2012年,澳洲房价强势上涨,2013年,房产交易额增长刺激地皮价格上扬,之后的五年内房价保持上升势头,悉尼房价涨幅高达70%。同时,澳元的显著贬值刺激更多持人民币等货币资产的海外投资者赴澳。

莱坊国际房产调研澳洲部主管西谢尔斯基(Michelle Ciesielski)称,早前许多中国开发商抱着投机心态,他们在本国已拥有自己的品牌,希望进驻澳大利亚市场进行项目扩张。开发商多通过开发标志性地产(即使获利仅与开发成本持平),注重塑造品牌声誉,为长期发展奠定基础。

2016年澳洲的开发地块销售总额有所下滑,中国开发商和投资者的交易额较2014年峰值下降11.2%,但是中国房地产企业已经塑造出良好声誉,影响力进一步加强。

过去三年,中国开发商和投资者每年参与完成的交易额占已披露交易额的25%以上,2016年更是达到38%的高纪录。

开发趋势:地块扩张与房型加密

从大约四年前澳大利亚房市开启新周期以来,中国地产开发商趋于活跃,他们在澳大利亚市场的行为模式有着显著变化。

根据莱坊国际(Knight Frank)分析,中国开发商在本地市场的信心提升,房地产开发趋向低密度、多样化,交易地块平均面积大幅增加,自2012年以来增长18倍以上,2016年达平均约2.1万平方米。2013年中期地块面积经历最后一次大幅扩张,之后放缓,当时适合高密度住宅开发的多期建设地块受到热烈追捧。

2012年时交易地块平均面积为1200平方米,平均每个地块能够开发103座住宅。到了2016年,中国开发商和投资者在澳洲购入的普通规模地块能够建设502座住宅,较2015年的444座进一步增长13%。

两大模式:地皮买卖与直接开发

据莱坊国际报告显示,2012年之前中国开发商已在澳洲崭露头角,但是很多企业仍需要事先与本地市场相关各方建立联系方能进入澳洲市场。

2013年中国开发商的崛起最为显著。在此之前,一些开发商会到澳洲来审视已购入但未曾见过的地块,仅进行基本的尽职调查,并没有实际开发行为,而尽调对于澳洲本地开发商而言是开展贷款的关键要求。

中国开发商在本地的活动可分为两类:一旦开发申请获得批准,甚至在原址拆迁之前,地块价值便会上涨,一些开发商通过直接转手卖出,赚取地皮差价,他们大胆的投资因此得到回报;另外一些开发商在购入增值性地产的同时,会咨询本地专业人士寻求地块价值利用最大化,并努力应对全国建筑成本上升难题。

莱坊国际(Knight Frank)认为,澳大利亚政府希望引进外国投资,以增加住房存量,但需要制定长期策略应对两种情况:一是中国政府实行限制资本外流的政策。二是本地借贷方限制开发商贷款,保证资金流动性满足澳大利亚金融监管局(APRA)的要求。这两种情况都不利于外资进入澳大利亚。

“但有一点很清楚,中国开发商希望在澳市场取得成功,这种势头可能会维持几十年”。

房市新时期的机遇与挑战

对于近期悉尼、墨尔本出现的存量房持续紧张的状况,莱坊新州(Knight Frank)住宅部商务执行总监燕赵表示,新州政府正努力推进更大范围的房市繁荣,实现以大悉尼、新州地方振兴为标志的“去中心化”,而这已经不是一个新概念,需要时间和大量基础设施的投入。

燕赵认为,悉尼与新州经济强势发展带来长期发展机遇,应当理性看待短期波动。“悉尼正在形成亚太的新金融中心,我对一些专家关于悉尼房价要跌,甚至大跌的预言持怀疑态度。”

“目前的市场只是放缓了,这是好事。一个市场自我调节期,其实反而是入市的好时候;然而,因为买家会做出冷静的选择,所以对开发商的要求也更高。”

悉尼市场形势的变化对房地产开发商有何指示意义?

燕赵表示,项目创新十分重要,住宅建筑应当注重时代最新节能技术在项目中的应用。居住适宜指数,以及传统的项目所在位置,将成为投资决策的综合考量因素。

“对于高端投资人而言,价格将不再是主要考量因素”。

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