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美国房产价格上涨 六大因素推进

Jenna · 2017-06-19

近日,美国洛杉矶加大安德森经济预测中心(UCLA Anderson),公布了2017年第三季度经济预测报告。华裔经济学家俞伟雄撰写的洛杉矶房地产市场报告指出,华人居民较多可能是推高美国房产价格的六大因素之一。

美国房产价格.jpg

根据衡量房价可负担标准的比率,数值越高就代表该地区的民众买房越困难。全美房价可负担标准的平均比率接近3.5,但是洛杉矶、圣荷西和旧金山都在9左右,圣地亚哥则接近8,河滨以及沙加缅度也都超过5。

从租金上看,生活在洛杉矶的居民平均要拿收入的一半以上支付房租。而旧金山、圣地亚哥的房租也超过平均月收入的40%以上。而从全美国的平均数值来看,人们则需要用不到收入的十分之三的钱就足够交房租的了。

《世界日报》报导,俞伟雄(William Yu)指出,造成大洛杉矶地区房价居高不下的主要原因是房地产市场供小于求。洛杉矶、橙县、圣荷西、旧金山等地每年有4~10万个新工作岗位,但每年发放的新建房屋许可证却只有1~2万个单位。

报导称,以2017年4月,大洛杉矶地区(包含橙县)共340个邮编涵盖区域的房价中位数来看,有些地区的房价中位数只要20万美元,但有些区却高达480万美元。

那么,房价高低是由什么因素造成的呢?俞伟雄分析,有六大方面原因造成洛杉矶房价的巨大差异。

第一、房租

最常见解释房价高低的理论,就是该房产在未来能带来的租金收益的净现值。

第二、人力资源指数

就是说,年收入高和受教育程度高的居民,更容易在该地区创造好的学校,而且相对来讲犯罪率较低,从而给房价带来正面影响。

第三、离海滩距离较近

一般认为房屋距离海难较近,房价也会越高。当然也不是绝对的,如紧靠海边的长堤市虽就在海边,但其实房价很低;而离海很远的Bradbury房价却非常高,210北边的克莱蒙房价也相对偏高。

第四、新房数量

新房数量供应越少,房价越高。

第五、年轻人较多

25~34岁的年轻人比率越高,该地区房价相应也会被拉高。

第六、亚裔人口

亚裔人口尤其是华人人口在当地居民中占有的比率,也会影响房价的高低。一般来看华人越集中的地区,越会吸引海外华人投资者来此置产,因此导致房价不断升高。

例如,圣玛利诺的房价中位数超过200万,亚凯迪亚和尔湾则超过100万,前两个城市华人人口比例约在40~50%之间,而尔湾的亚裔人口则超过总人口的1/3。

不过,数据也指出,华人人口很集中的蒙特利公园市和罗斯密市,虽然房价中位数也超过50万,但都还没有达到应有高度。

根据2017年房价数学模型来预测发现,许多房价昂贵的地区(中位数超过200万)增幅较小。原因在于它们实在太贵了,即使对富人而言,也望尘莫及。越来越少的美国人和外国人能买得起这么贵的房子。

俞伟雄分析,由于供不应求,洛杉矶地区的高房价可能还会持续下去。从宏观经济和经济周期的角度来看,尤其现在利率仍旧处于历史低点,房价可能还会持续增长。

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