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去纽约买房!你真的懂投资吗?

hugo · 2017-12-11

随着纽约经济和房产在全球的不断升温,越来越多的高净值人士来此投资。但是面对纽约众多的区域和选择,如果你去纽约买房!你真的懂投资吗?

去纽约买房!你真的懂投资吗?

纽约是世界之都,是联合国和众多跨国机构所在地,控制着全球40%的财政资金。

同时纽约的地产市场也可谓是全球市场,因为其房价的稳定性,每年都会吸引各界人士前来投资。

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那么是不是意味着纽约的房地产就是最值得投资的呢?

想要投资纽约的房地产,你了解什么是增值潜力吗?

纽约哪些区域最具备投资前景?什么类型的房屋最具备增值潜力?

安家纽约教你如何投资纽约房地产。

去纽约买房!你真的懂投资吗?

1、为什么纽约房地产值得投资?

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首先,纽约本身就是世界之都,联合国和各国的跨国企业都在这边,全世界500强有42家总部都在纽约。

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纽约又控制着全球40%的财政资金,所以说它是一个经济、金融、文化的中心。

同时,纽约也是一个多元文化的都市,像是高科技产业、影视产业都在这里蓬勃发展,这不是一个靠着单一产业生存的城市。

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使得纽约成为了一个全球性的市场,不同的投资人,不同的企业聚集在这里,造成纽约的房地产市场难以衰竭。

最近,一个杂志评比出来,作为全世界几大投资城市,纽约排名第一,从房价来说纽约却又不是最高的。

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另外,纽约还有一个健全的法治市场,防止投机炒作,保证了投资的安全。现在,纽约正处于房地产的上升阶段。低利率,房源少,空置率低促成了纽约房市的复苏。 

2、投资纽约房地产要如何入手?

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投资房产的判断的两个因素是投资为回报率和增值潜力。

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投资回报率就是租金的现金回报。

当你投资这个地产的时候,你收到租金,这个租金是你回收的现金,俗称以房养房。这样你买房以后,租金已经足够养这个房子,就不需要自己掏腰包了。

投资回报率越高就越值得投资。

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投资回报率的计算方法是租金减去开销在除以实际购买大楼的费用。这里的开销包括地税、保险、煤气费、和管理费等。算出来的百分比就叫投资回报率。

在纽约来说,一般6%-8%算是比较理想稳定的投资回报率了。华人还有另外一种方式看投资回报率。比如一栋大楼的净收益是10万,那么报多少钱才算合适呢?净收入乘以15-18就是可以给屋主报价的幅度,也是购买理想的价格。

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增值潜力就是你的物业价值增长的潜力。

这里有几个因素:

第一,你可以扩建加建或者把房屋状况变好。

第二,租金上涨也可以导致房屋升值。其实,我们有一个这样的计算方式,每一个商业租客在签这个租约的时候,每年都会有一个租约的递增,根据地区的不同在3%-5%增长。

第三,市场需求量增加。同样类型的房子,市场上房源很少,买家很多,到了第二年有人愿意出更高的价格来租这个房子。

第四,可能是我们不愿意看到的,就是通货膨胀。钱越来越不值钱,价值一样,但数字在变高。

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3、有没有哪个地段是既具备高投资回报率又有增值潜力?

举几个例子:

具有增值潜力的地区应该是商业环境发达的地区,比如曼哈顿的五大道,法拉盛,缅街,布鲁克林的八大道,这些地区都是设施完善,交通发达,生活便利的地区,所以增值的时候这些地区会首先增值。

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投资回报率比较好的地方有以下特点:区域相对比较不发达,居民收入不高,租金较低,但房价也低。像是布鲁克林的Bushwick,是在发展中的区域,能找到投资回报率高房子。(不过现在Bushwick也越来越热门,所以下手要快!)

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两者兼备的区域并不是很多,像是Williamsburg,皇后区的Astoria这两个区域算是高投资回报率又具有增值潜力,但现在也早已经房价爆表了。

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4、投资回报率与增值潜力是怎样一个关系?

举个列子,比如说一个商住两用楼,有两个店面八个住家。整体收入大约一年22万5千,减去一年开销4万5千,净收入将近18万,成交价是250万,投资回报率大约是7.2%。这就是一个比较理想的价格。

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5、如果投资一个好的房产要具备哪些条件?

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当然地理优势非常重要,要靠近曼哈顿,交通设施发达,社区配套设施齐全,另外,还要有高收入人口结构,这些因素促成这个区域成为一个上升区域。

6、像Ridgewood这些新兴的区域是属于投资回报率高的还是增值潜力大的?

Ridgewood是属于投资回报率比较好的区域,因为他大部分的屋型结构都是属于多家庭,还有些商住两用,所以他的房价不是很高。但是,这里不属于增值潜力高的区域,他的人口结构比较单一化,整个居民收入不算很高。

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7、史丹顿岛和布朗市你更看好哪个区域?

经过《安家纽约》节目组的调查分析,会相对更看好布朗市,这里有地区的优势。史丹顿岛到曼哈顿,布鲁克林都要很多时间。布朗市靠近曼哈顿,也能到皇后区和新泽西,所以地理更有优势。

去纽约买房!你真的懂投资吗?

8、对投资房产的建议

投资房地产和买房自住不同。投资房产要理性选择,要看这是否符合你的投资目标,投资习惯。

比如07-08年时,加州房产跌落最多,很多人认为这是一个好的时机。

但是,《安家纽约》建议大家还是选择熟悉的地区投资。如果你开车范围不到,你管理起来会非常麻烦,还得麻烦经纪人帮你管理。

去纽约买房!你真的懂投资吗?

投资房产的时候,投资人要保证日常开销不受到影响的时候,找物业,物业不要超过自己的能力范围,比如你有100万的可用资金,那么你可以考虑200左右的房产。一定要量力而为,避免资金投入过大。

去纽约买房!你真的懂投资吗?

在不同的时候看房,多看几遍,比如晴天看完,暴雨天也要去看,看看房子会不会漏水,排洪系统如何,这些都是你物业间接的开销。购买完之后,你还需要经常维护,要考量自己的时间精力分配,如果房子问题少,那么维护费用也少。


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