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澳洲房产:中国投资者眼中的红宝石

hugo · 2017-12-18

12月15日报道,澳大利亚的房地产市场需要亚洲投资者保持活跃,相对地,亚洲投资者也喜欢澳大利亚的房地产。房地产开发商和建筑公司是这一不断增长的关系中的赢家,而本地投资者也看到自己的投资价值上涨。

对于亚洲投资者来说,澳大利亚是一个法治的避风港。澳大利亚房产也给了他们良好的资本收益、稳定的收益率,而且在澳大利亚,拥有双重国籍很正常。

在商业房地产领域,澳大利亚的收益率处于6%左右的历史低点,但对许多机构投资者来说,这仍然是有吸引力的,因为其他选择就是表现不佳的债券市场了。

正如西太银行(Westpac)房地产市场总监Frank Allen先生所说的那样:“由于贷款成本低,这推动了资本回报,所以总回报率达到了13%或14%左右。”

Allen先生说,离岸投资者占商业地产销售额的40%左右,中国投资者占其总数的12%。

尽管在商业地产方面,政治和监管风险不是问题,民粹主义政客偶尔会在住宅市场上高呼要求限制外国投资者购买零售物业。

尽管监管方面存在噪音,但数据显示,这些措施在很大程度上被看作象征性的,而投资者目前还没有却步。

中国人在澳大利亚的房地产投资总额从2008/09年度的10亿澳元左右增加到2015/16年度的近320亿澳元。

根据投资银行瑞士信贷(Credit Suisse)的数据,今年9月新州新建住房有四分之一以上被外国人买走,中国买家占全部外国投资者的90%。

澳盛银行(ANZ)估计,2015/16年度外国投资者在澳大利亚购买了3.5万-6万间住宅,占所有房地产交易的7%至13%。该银行估计,外国人拥有多达40万澳大利亚房产。

到目前为止,风险存在于投资者方面,特别是中国投资者。北京11月召开十九大之前,对住宅和商业资产的投资已经放缓。


澳洲房产:中国投资者眼中的红宝石


来自房地产公司Cushman&Wakefield和Real Capital Analytics的报告显示,虽然中国大陆三季度对外房地产投资总额下降了51%,仅剩25亿美元,但澳大利亚却跃升至第一位,获得了7.83亿美元的投资。

即使中国投资放缓,报告也表示,新加坡、香港和马来西亚对澳大利亚产生了新的兴趣。

澳大利亚市场面临的新风险是新公寓楼的清算违约,市场担心中国的资本管理压力和高负债水平可能会导致违约盛行,这对本地开发商来说是灾难性的。


 


这对供过于求的布里斯班市场已经产生了影响,瑞银集团估计五分之一的外国买家无法结算。然而布里斯本市中心公寓的价格正在走软,虽然为了吸引买家,很多布里斯班市中心公寓支持比特币支付,而其他更强大的市场,如悉尼和墨尔本,还没有出现违约问题。

在澳大利亚方面,本地人的住房负担能力是一个越来越敏感的政治问题,有许多关于首置业者被外国需求推高的房价挤出市场的轶事报导。

澳大利亚产业退休金协会(Industry Super Australia,ISA)最近呼吁禁止外国学生购买房屋,声称他们正在推高主要市场的价格,并破坏当地买家的承受能力。


澳洲房产:中国投资者眼中的红宝石


ISA报告说:“虽然外国投资流入建造新公寓总是受到欢迎,但购买现房往往只是导致最受欢迎的地点房市过热。”

外国房地产所有权规则的任何变化仍然可能处于边缘,不太可能使监管风险成为潜在投资者的主要威慑。

更令人担忧的是澳大利亚人的高水平住房债务,一些专家认为这是一个等待破灭的泡沫。 但是随着强劲人口增长拉动需求,价格似乎更有可能平稳而不是下跌,等待市场的下一个大涨。尤其是布里斯班公寓,已经经历过较长时间的萎靡,经过一系列政策的刺激以及支持比特币这样的新兴虚拟货币,相信布里斯班能够经历强势反弹。

澳洲房产:中国投资者眼中的红宝石

对于想要投资澳洲房产市场的中国投资者来讲,近期一系列的政策可谓是严重打击他们的投资信心。先是澳洲本地的排外风波,使得海外投资委员会介入调查海外购房政策,使得新的投资签证更加严格限制投资换永居的政策,投资型贷款的审批门槛也随着不断上升的房价而不断提高。另外就是近期中国国内股市的崩盘,人民币的贬值,外汇储备的大幅缩水,资本的出逃,使得中国政府开始出政策限制资本离岸,中国投资者投资澳洲房产市场也开始面临重重困境。不过,这并不能阻挡中国富豪级投资者,中国富豪对于海外房产投资似乎更偏爱澳大利亚,大量中国富人和新一代的中国投资者准备在澳洲“大施拳脚”,目的在于在澳洲这块黄金土地上占有一席之地,获得利润。数据表示,2016年,中国买家更是掷下了40亿澳元在澳洲房产上,在布里斯班市中心公寓的投资更是热衷,主要缘于多数买家支持不受政策监管的比特币支付。由此可看出中国富人热衷于在澳洲购房投资。


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