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澳信网>资讯>投资指南>【澳信2018特别策划】2017年海外房产投资年度报告

【澳信2018特别策划】2017年海外房产投资年度报告

hugo · 2017-12-26

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前言

从2014年初开始,海外投资买房已经是最热门的话题之一,有很多人把海外房地产投资作为分散风险的一种方式,加上近年来,海外房地产市场发展相当不错,其中这五大英语系国家尤其受到青睐,(国际上普遍认同的五大英语系国家是指英国、美国、澳大利亚、新西兰和加拿大,这五大母语(或官方第一语言)以英语为主的国家。)而他们当中的绝大部分人是中国高净值人群。

“中国高净值人群在全球五大英语系国家的房产投资指数”是这本报告最大的亮点,我们选择了目前最受高净值人群青睐的五大英语系国家的热门城市的海外房产投资数据为基础,结合当地的房产市场数据,意在帮助大家了解美国、英国、澳大利亚、新西兰、加拿大的房产市场投资形势。

澳信联合安居客发布的《2017年海外房产投资年度报告》,通过对中国高净值人群在五大英语系国家的房产投资数据进行一年时间的调研,经百名投资专家共同分析,从青睐国家、热门城市房价变化等多方维度展开阐释。

(本报告版权归澳信集团所有,转载请注明出处)

海外房产投资年度报告五大亮点


1、美国:最具投资价值,房价走势整体呈上涨趋势

2016年下半年以来,美国经济增长开始提速,推动了美国房产市场的发展。到了2017年,一线区域房价(如纽约、旧金山等城市)已超峰值,且仍保持平稳上涨的态势,其中奥兰多、迈阿密等旅游城市被普遍看好,房产投资成本也较其他城市的要低。

2、英国:“脱欧”不影响房价稳定增长,房产市场仍供不应求

虽受“脱欧”公投影响, 英国房产市场整体的房价增长率呈短期下降的趋势,但随后房价迅速恢复稳定的增长,这很大程度上是因为英国的房屋短缺造成英国房产市场长期处于供不应求的局面。

3、澳洲:澳大利亚净移民增幅7年最高,住房需求持续上涨;新西兰稳中有升

总体来说,2017年澳洲的房地产市场趋于平稳。

2017年,澳大利亚净移民增幅7年最高,住房需求持续上涨其中,尽管自6月以来,澳大利亚房地产价格出现了小幅下跌,但悉尼仍是澳大利亚房价最高的城市,在墨尔本快速增长之前。

而新西兰,一个有着“摇滚明星”经济,原始纯净环境的地方,随着海外移民的大量涌入,2017年房价日益攀升,这很大程度上都归因于住房供不应求、人口不断增长等因素。

4、加拿大:2017年房市稳健,高净值人群依旧看好加拿大房市

在2008年金融危机发生之后,发达国家都开启了宽松的货币政策,加拿大也不例外,低利率促使买房的人不断增加;在供求方面,加拿大的人口增长和平均家庭人数的减少都推高了对房屋的需求,主要集中在加拿大的一线城市(多伦多和温哥华),这自然推动了大城市的房价。

总体来说,2017年房价指数不断创历史新高,而大温哥华地区以及大多伦多地区也出台了新政策来遏制房价不断上涨的势头,受到这些政策的影响,当地的房地产市场发生着不尽相同的变化。

5、未来海外置业趋势

在置业国家方面,中国高净值人群未来海外房产投资的首选国家仍然是美国,有55.5% 的人群表示在未来三年会考虑在美国置业房产;其他考虑置业的国家依次为英国、澳大利亚、新加坡和新西兰。

Part1

目前五大英语系国家投资置业概况

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数据来源:澳信

美国(62.1%)澳大利亚(15.4%)加拿大(10.6%)英国(8.2%),新西兰(6.3%),由此可见,美国是目前国人购房最多的国家!

Part2

上半年房价指数和投资回报指数

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注:选取了前50名城市共来自12个国家,其中以上数据筛除了中国、德国等国,仅保留了加拿大、澳大利亚、新西兰、美国、英国5国相关数据。数据来源:胡润研究院

最近一年全球房价涨幅最高的前50名城市中,有42个涨幅在10%以上,第50名(迈阿密)涨幅8.2%。

加拿大的多伦多最近一年跃居全球房价涨幅第一,涨幅高达26.1%。

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注:选取了前50名城市共来自12个国家,其中以上数据筛查了中国、德国等国,仅保留了加拿大、澳大利亚、新西兰、美国、英国5国相关数据.(时间:2016年6月-2017年6月)数据来源:胡润研究院

“海外置业投资回报指数”是当地的房价年涨幅、租金回报率和当地货币兑人民币涨幅三项相加而成。

加拿大的多伦多成为海外置业投资回报率最高的城市,为32.4%;其次是新西兰的惠灵顿,为26.3%。

Part3

五大英语系国家房地产市场概况

一、美国——最具投资价值,房价走势整体呈上涨趋势

(一)、美国房价走势及购房者需求概况

2016年下半年以来,美国经济增长开始提速,推动了美国房产市场的发展。到了2017年,一线区域房价(如纽约、旧金山等城市)已超峰值,且仍保持平稳上涨的态势,其中奥兰多、迈阿密等旅游城市被普遍看好,房产投资成本也较其他城市的要低。

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数据来源:zillow 澳信整理

超一线城市洛杉矶、旧金山、纽约的房价普遍高于其他城市,且大体保持上涨趋势。其中旧金山市的房价中位数峰值最高超过了150万美元。

另外,迈阿密,奥兰多等以“旅游”为特色的城市也是美国房市的潜力股,投资成本也较其他城市的要低。

(二)、交易额创新高(截止到2017年3月)

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注:本报告所注明的中国地区包含中国大陆及港澳台地区。2010-2015年数据包括商业地产,2016年起,数据只包含住宅类;数据来源:美国房地产经纪人协会《2017美国住宅房产国外买家报告》,数据统计区间:以上年4月到次年3月为一年

2017年,中国购房总成交额317亿美元,去年为273亿美元,相比2016年上涨了16%!

(三)、加州、佛州、德州成投资置业首选地

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注:本报告所注明的中国地区包含中国大陆及港澳台地区。数据来源:美国房地产经纪人协会《2017美国住宅房产国外买家报告》

37%的中国买家最喜欢在加州投资置业,德州(11%)和佛州(8%)紧随其后,前三大州的所占的比例为56%。

二、英国——“脱欧”不影响房价稳定增长,房产市场仍供不应求

(一)、英国房价走势及购房者需求概况

虽受“脱欧”公投影响, 英国房产市场整体的房价增长率呈短期下降的趋势,但随后房价迅速恢复稳定的增长,这很大程度上是因为英国的房屋短缺造成英国房产市场长期处于供不应求的局面。

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数据来源:Hometrack 澳信整理

伦敦仍然是英国房价最高的城市,伦敦的房价总体维持在£491,290,而曼彻斯特作为英国第二大城市房价均在£155,250。

(二)、英国各区域整体房屋价格变化(2016.10-2017.10)

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据英国最大按揭贷款银行和储蓄银行Halifax,英国各区域房屋均价过去一年中,仍在上涨,目前房屋均价已创新高,达22.51万英镑。

(三)、英国各区域未来房价预测(2017-2021)

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英国巴克莱银行(Barclays)根据2017年数据预测,未来五年,英国房屋价格将上涨6.1%。到2021年,英国房屋均价将升至30万英镑。

其中,伦敦房价将迎来大幅上涨,巴克莱银行(Barclays)预测未来五年将上涨11.88%,伦敦的重点投资城市地位也将持续稳固。

三、澳洲——澳大利亚净移民增幅7年最高,住房需求持续上涨;新西兰稳中有升

  • 澳大利亚

(一)、房价走势及购房者需求概况

总体来说,2017年澳洲的房地产市场趋于平稳。这与澳洲相对稳定的政治经济环境、租金收益稳健、留学、华人聚集等优势不无关系,而这些都是中国高净值人群近年来选择在澳洲投资置业的重要因素。

2017年,澳大利亚净移民增幅7年最高,住房需求持续上涨。其中,尽管自6月以来,澳大利亚房地产价格出现了小幅下跌,但悉尼仍是澳大利亚房价最高的城市,在墨尔本快速增长之前。

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数据来源:realestate 、 CoreLogic 澳信整理

截止到2017年11月,悉尼的房价普遍都高于其他城市,墨尔本的房价紧随其后。相较于澳大利亚的两大主要城市墨尔本和悉尼,布里斯班、阿德莱德和珀斯的房价走势总体平缓。

(二)大悉尼地区房地产市场行情

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根据海外房产服务权威机构澳信Ausin最新的报告,过去一年中,大悉尼地区别墅中位价由107.94万澳币上升至117.66万澳币,涨幅达9.0%。

(三)内城区5公里房地产市场行情


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在过去的十年中,悉尼内城区5公里内的别墅中位价从2007第三季度的87.8万澳币飙升至2017年第三季度的174万澳币,十年来平均增长率为7.1%。

平均每年资本值增长约8.6万澳币。而在市区5公里内的公寓楼价格增幅为6.2%, 平均每年资本增长约为4.25万澳币。

(四)墨尔本房地产市场行情

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注:红色区域为百万澳元城区

CoreLogic数据显示,在澳洲的609个百万澳元城区中,墨尔本共有141个,占据了墨尔本邮区的三分之一。而在5年前,墨尔本的百万澳元城区还只有30个。

今年9月份,墨尔本的房价中位值约为$70.4万澳元,在截至2017年9月30日,过去一年中,墨尔本的房价上涨了12.1%,别墅和公寓的房价中位价则分别上涨了13.0%、9.3%。

  • 新西兰

(一)、房价走势及购房者需求概况

新西兰,一个有着“摇滚明星”经济,原始纯净环境的地方,已成为全球超级富豪的向往之地。2017年新西兰经济在多个方面都表现良好,全球低利率是导致纽元升值的重要原因之一,加上在投资新西兰房产有税务减免政策优势也吸引了不少中国高净值人群。其中,新西兰近三成房屋交易都发生在奥克兰房地产市场,可见其市场活跃程度。

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数据来源:trademe 澳信整理

作为新西兰第一大城市奥克兰总体房价依旧高于首府惠灵顿,2017年总体房价维持在91万纽币,增长平稳。

新西兰第一大城市,也是集中新西兰三分之一人口和最多资源的城市——奥克兰依旧是海外净移民迁入第一站。因此,日益增多的人口,强劲的刚性居住需求,2018年上半年奥克兰房价预计仍将会稳中有升。

四、加拿大——2017年房市稳健,高净值人群依旧看好加拿大房市

(一)、房价走势及购房者需求概况

在2008年金融危机发生之后,发达国家都开启了宽松的货币政策,加拿大也不例外,低利率促使买房的人不断增加;在供求方面,加拿大的人口增长和平均家庭人数的减少都推高了对房屋的需求,主要集中在加拿大的一线城市(多伦多和温哥华),这自然推动了大城市的房价。

总体来说,2017年房价指数不断创历史新高,而大温哥华地区以及大多伦多地区也出台了新政策来房价不断上涨的势头,受到这些政策的影响当地的房地产市场发生着不尽相同的变化。

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数据来源:大温地产局(REBGV),多伦多地产局(TREB) 澳信整理

温哥华的房价要高于多伦多,且总体是呈平缓上涨的趋势,今年7月突破了100万大关;

多伦多整体的房价多维持在78万左右,最高峰值出现在今年的5月,上半年呈上涨趋势,下半年则呈下降趋势,这与新政策的出台影响不无关系。

Part4

未来三年高净值人群考虑的国家

有报告分析,在未来海外置业趋势上,有46%的高净值人群表示在未来会尝试在海外进行置业。并且,资产等级越高,对于海外投资房产的需求越高。


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数据来源:胡润研究院

在置业国家方面,中国高净值人群未来海外房产投资的首选国家仍然是美国,有55.5%的人群表示在未来三年会考虑在美国置业房产;其他考虑置业的国家依次为英国、澳大利亚、新加坡和新西兰。

结语

从长远来看,中国高净值人群看好五大英语系国家的房产市场的原因很简单,因为它具有可持续的经济增长、强大的法治、较高的透明度和相对安全的投资环境。关于中国高净值人群“未来海外置业趋势”的研究中显示,约一半人数会保持现状,超过三分之一人数会继续购置海外房产!

目前大多数高净值人群虽然购买了海外房产,但本人仍是在国内生活,对于海外资产的管理也不能完全做到亲自管理。澳信集团,专注海外精品房产投资21年,业务覆盖4大洲,围绕客户需求,为高端客户提供专业的海外房产、移民及财富管理一站式尊贵VIP服务。

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