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澳洲房产2018年的市场将会怎样?

hugo · 2018-01-11

1月11日报道,这是澳大利亚房产投资者、业主和购房者挂在嘴边的问题:2018年的澳洲房地产市场将会怎样?

2017年里,澳大利亚一些最热门的房地产市场在连续上涨五年后出现下滑,此前五年,悉尼的别墅中位数飙升超过53万澳元,而墨尔本上涨超过35.2万澳元,布里斯班公寓和别墅价格也有很多涨幅。

但房价的爆炸式上涨趋势已经放缓,今年将出现五个大趋势:

1、抵押贷款利率预计将继续上升

据ME Bank贷款负责人Patrick Nolan先生说,金融市场预测,澳洲央行将在2018年底将官方现金利率从历史低位1.5%上提高,这将对家庭抵押贷款支出产生可计量的影响。

Nolan先生表示:“澳央行加息意味着还款额增加,通常为40万澳元的贷款,利率每上涨25基点,还款额增加50澳元。”

但即便今年没有加息,借款人也应该为抵押贷款利率提高做好准备。

央行在2011 – 13年度及2015 – 16年度多次减息,但主要银行均选择不把减息幅度全额传递给客户,虽然现金利率已经15个月不动,但按揭利率却爬得更高。

澳大利亚审慎监管局(APRA)已经收紧了贷款政策,迫使银行独立提高利率——结果,官方设定澳央行利率和标准浮动抵押贷款利率的差距,是自1994年以来最大的。

摩根士丹利(Morgan Stanley)分析师本周写道:“自2008年以来,银行一直在利用其寡头垄断定价权,把房贷浮动利率提至高于央行现金利率的水平,主要是通过在央行宽松周期时,缩小降息幅度来实现。”

不管央行是否会在2018年加息,但有一点是明确的——近期抵押贷款利率不可能下降。


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2、房价将继续降温

悉尼房价在经过几年的两位数涨幅之后已经开始下滑,墨尔本涨幅也在2017年年底前明显放缓,布里斯班公寓和别墅价格下降更为名校——专家预测这些趋势将在2018年继续。

Nolan先生说:“银行监管机构希望看到房价增长放缓,而这正是我们预期2018年会出现的。”

澳新银行(ANZ)经济学家是唯一预测央行今年会多次加息的。他们表示,APRA的政策收紧已经造成房地产行业疲软,但下滑仍将局限在部分地区。

ANZ高级经济学家Daniel Gradwell先生和Joanne Masters先生在一份报告中表示,“APRA收紧投资者贷款和只付息贷款,导致借款人利率上升,房屋需求下降。”

“随着我们进入2018年,较弱的拍卖结果预示房价进一步降温。我们预计今年澳央行会加息,也将遏制价格增长。但如果央行不收紧货币政策,价格下跌幅度可能会比我们预测的要慢。重要的是,仍没有任何迹象表明价格将大幅下滑。”


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3、首置业者卷土重来

Nolan先生说:“随着投资者退后,首置业者今年将找到更多机会。”

“他们将继续受益于竞争激烈的利率,新的优惠(如果符合条件)和充足的公寓库存,不过首置业者必须做好功课,以确保买到优质的房产。”

ANZ数据确实显示首置业者在新州和维州的印花税优惠出台后数量跃升,但仍需要一些助力。

“首置业者的首付负担继续上升,更多人需要在首付上获得帮助。” 他们说,“但一旦他们进入市场,低利率意味着还款可以承受,利息支出一直在下降。”


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4、业主暂缓改善住房,选择翻新

高昂的印花税会把澳人牢牢锁在目前的家中。悉尼和墨尔本以及布里斯班中等价位房屋的印花税徘徊在5万澳元左右,房主越来越多地选择留在原地,翻修房子。

Nolan先生表示:“2017年,我们看到装修贷款申请大幅增加,这一趋势很可能在2018年持续。想要改善住房的人正在避免昂贵的搬家成本,如印花税。人们也在利用较低的利率和杠杆,利用房屋增值的部分融资装修。”

具体来说,20年前悉尼中位数价格房产的银行税经通胀调整后仅为10,916澳元,但现在是50,302澳元,这足以塑造业主的行为。

西太银行(Westpac)最近的研究显示,未来五年考虑装修的房主数量将增加14%。


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5、业主从激烈的贷款利率竞争中获益

2017年抵押贷款的重新定价主要集中在投资者贷款上,导致入市融资的投资者减少。现在,业主贷款正在重新回到舞台中央。

Nolan先生说:“由于投资者贷款和只付息贷款的增长首先,银行正在争夺较小部分的蛋糕,为自住业主提供非常划算的交易。”

摩根士丹利分析师证实,虽然投资者贷款利率明显收紧,但自住业主和同时偿付本金和利率的贷款利率涨幅较小。“过去一年,各大银行的只付息投资房贷款利率上涨了90基点,但自住业主房贷利率只上升了10-15基点。”

相比悉尼不断攀升的房价,布里斯班的房价低,未来升值潜力巨大。布里斯班被称为十年前的悉尼,一旦政府加大投入力度,促进就业增加,人口不断涌入,将会带动更多的住房需求。另外,虽然投资者会担心布里斯班供应过剩,但这个城市吸引他们的两大点主要是可负担性及潜在的收益率。此外,基础设施投资也吸引了房产投资者,其升值潜力不可谓不大,尤其是目前的房价还处于起步阶段,购买下来无论自住还是投资都较合适,可谓是趁低价抄底。


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