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为什么墨尔本房产市场如此火爆?

jason · 2018-01-26

对于中国如今的高房价、人民币贬值、国内经济发展速度放缓,特别是很多高净值人群开始担心国内资产的安全性,因此很多房产投资者怀着不同的目的,渐渐转战国外房产市场。

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相信在大部分中国人的眼里,房子就是家,就是爱的港湾,是避风港,更是可以保值的硬通货。

因此很多中国人只要有钱就会进行房屋投资,不仅可以增值,还可以流传给下辈。在这样的思想观念下,大家想的是如何选择投资房产,在哪里买房,买了有什么作用,能达到什么效果等等。

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最受青睐的“澳洲房产”,不仅因为国人认为这是宜居的房子,也可能是度假旅游的家,更是最好的投资理财工具。墨尔本——连续七年蝉联“世界最宜居城市”榜首,墨尔本房产——被全球投资者视为极具升值潜力和投资价值的优质产品。

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近年来,“投资澳洲房产”已经成为很多人的共同话题。加上国内限购限贷步步紧逼,人民币走软,同时又有CRS政策限制,许多高净值人士选择把金融资产转化为房产类非金融资产,多维度投资,分散风险,并获得更高投资回报。在这中间,墨尔本已经成为许多人投资的首要目的地。

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据有关数据显示,今年上半年,中国买家对澳洲物业的总询盘量中,针对墨尔本的询盘比例达到了40.5%,高于去年的35.6%以及2015年的29.2%。

在澳洲买房当作投资

众所周知,澳洲房产经历百年,交易机制成熟透明,政府监管得力没有资金风险。

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平均空置率抵达2%(国内一线城市达20%左右),刚性需求长期存在;澳洲房产近50年来平稳增值,平均每7-10年便可实现翻一番,增长趋势稳定,是非常好的投资理财,分散资金风险,抵御通货膨胀的最佳工具。

可快速抵押借款

澳洲房产首付低,投资风险小,收益大。根据澳洲法律规定,房屋可以进行二次贷款。即从银行贷款房子增值部分以用做新的二次投资,因此房子可以作为投资者们的快速借贷载体。


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可作为再融资工具

澳洲房产增值不用出售房产就可以获得。增值部分可再次经银行评估后可贷出,增加客户的现金流动,这就能很好地实现从货币到资产,资产再次转为货币的的流转性。


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可作为外汇投资

高通货膨胀的环境下,人民币绝对购买力下降,对内贬值,对外有升有贬。外汇投资的确有风险,但同时,单一持有同种货币本身也是最大的风险。


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抵御通货膨胀的最佳方式是持有多种货币,持有强势货币,类似澳币这样的资源型货币。因为澳洲拥有的资源是不可再生的,只会越来越贵。在澳洲买房后,可申请对冲账户有多余的资金可存入这个对冲账户,按贷款利率以天计息,并可随时支取。既享有了高额存款利息,又冲抵了因贷款产生的利息。操作简单,受益无穷。

无遗产税 可作为传承工具

澳洲无房产税,无遗产税,是非常好的财富载体,而且土地是私有化、永久产权,增值空间非常大。


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对比中国,土地是借用的,产权只有70年产权,而且政策一直在变,房产税遗产税层出不穷,要传给后代,不知道得花多少钱。



便于海外留学,“以房养学”减少花费

选择好的区域,通过房产的增值可实现儿女的免费海外留学,同时解决自主问题。

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房屋收益,实现以房养老

澳洲购房享有永久产权,通过租房带来的源源不断的正向收益,实现以房养老。而国内的房子因产权的问题,市场不够成熟,国内普通的房子超过20年银行不予抵押贷款,只能低价套现,出租还得再花钱装修。到了2020年老龄化人口高达20%,人口骤降,房产需求急剧减少,到时指望政府拆迁而获得高额的赔偿基本已经不可能实现,无法实现以房养老。


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墨尔本经济迎来快速增长期

“墨尔本是澳大利亚城市规划以及经济增长最快的城市,也是至亚太地区的经济和商业中心城市之一,更是唯一一个连续6年蝉联全球最宜居城市冠军的城市”。


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人口增速领先全澳,房产发展长期看好

一个地区/城市的人口规模将对该地房地产的发展起决定性作用,因为人口数量是维系房地产的刚性因素。


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在过去的12个月里,墨尔本的人口增长速度达到了2.1%,这一增速领先全澳,根据澳大利亚统计局的可靠预测,到2056年,它的人口将会增长到820万,到那时,它的人口总数将超过悉尼。

教育出口潜力大,租房需求增加

留学生的存在,也是构成房地产投资回报的一个重要组成,因此,某一地区的教育出口潜力,也对房地产的繁荣提供了条件。留学生的高租房需求,为房产投资者提供了稳定的现金回流。


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教育出口一直是澳大利亚的支柱产业,而且澳大利亚政府还将继续推进这一产业的发展。目前它已吸引了超过40万留学生,未来这一数量还将不断增加。

房价猛涨,三分之一邮区加入百万俱乐部

一直以来,墨尔本的房价均保持着强劲的上涨态势。CoreLogic数据显示,在澳洲的609个百万澳元城区中,墨尔本共有141个,占据了墨尔本邮区的三分之一。而在5年前,墨尔本的百万澳元城区还只有30个。

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CoreLogic的最新房价报告也显示,今年9月份,墨尔本的房价中位值约为$70.4万澳元,在截至2017年9月30日的过去一年中,墨尔本的房价上涨了12.1%,别墅和公寓的房价中位价则分别上涨了13.0%、9.3%。另据澳洲人口普查数据显示,2006年至2016年期间,维多利亚州租房者人数增长了34万人,近90%地区都迎来了租房者人数的增长,墨尔本作为维多利亚州首府城市,租赁市场迎来黄金期。

新建住房供量不及人口增长需求

目前,墨尔本是全澳人口增长速度最快的城市,人口的爆炸式增长带来了庞大的住房需求,然而,今年7月的官方数据显示,在过去的15个月里,维多利亚州的新公寓、联排别墅和半独立式住宅的批准量均在下降。

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墨尔本拥有最优越的自然条件、完善的社会制度和稳定的政治体系,并历年来被各大机构评选为“最适宜人类居住的城市”、这里的生活质量明显高于其他城市。同时各国大型企业不断注入,使得保持着强劲的经济生产力。



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