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澳信聚焦:2018年中国买家的“澳洲梦”

leo · 2018-01-30

据澳洲金融时报1月30日报道,过去的20年里,“澳洲梦”从拥有你自己的家变成了靠投资澳洲房产赚大钱。

但现在,从加息的威胁到更严格的放贷,一系列因素似乎预示着周期的转变,一些人的心里开始为长期房市繁荣的戏剧性结束倒计时。

澳洲的房产投资者会不会猛地惊醒呢?

瑞银利用CoreLogic的数据作出了估计,自1995年以来,悉尼别墅的平均价格从20万澳元左右涨到了近120万澳元。在此期间,墨尔本别墅价格涨了大概4倍,现在接近100万澳元。布里斯班、阿德莱德和珀斯等其他主要城市地房价相比上世纪90年代中期也有类似的翻倍增长。

可以理解的是,澳人增加了对房产的投资。家庭约五分之三的资产负债表与房产有关,而房子为财富的显著增长创造了基础。

根据澳洲统计局最新的收入和住房调查,2016年有五分之一的家庭除自住房外还拥有一处以上的住宅物业。在这些家庭中,72%除自住房外仅拥有一处房产。

每20户拥有2套房以上的家庭中,就有1户拥有4套以上的房产。在高收入人群中,39%的人拥有第二、第三或第四套房。总体来说,统计局的数据显示,现在竟然有150万个家庭都持有非自住房。


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美梦还是噩梦?

但对于那些错过了百年一遇的房市繁荣的人来说,拥有住房的美梦变成更像是噩梦。全球研究公司Demographia发现,悉尼和墨尔本都是世界上房价最难以承受的房市之一,分别排名全球第二和第五。(香港是全球最难以负担的市场,一直以来都是如此。)

“澳洲的五大房市都令人非常难以负担,”Demographia在2018年年度住房负担能力调查中写道。

悉尼的房价中值几乎是居民平均收入的13倍;墨尔本也接近10倍。全国数据则是6.6倍。过去几十年里,住房可负担性不断恶化。例如,墨尔本的房价收入比从上世纪80年代初的不到3倍,扩大到2001年的6.3倍。


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近几十年来,不断放宽的放贷标准和不断下降的贷款成本推动了房价的暴涨。

从80年代初开始,澳洲和其他发达国家的利率一直跟随通胀处于下行轨道,尽管偶有偏离。根据联邦证券的数据,现在的抵押贷款浮动利率处在1959年以来的最低水平。这就是为何澳洲家庭的负债创历史纪录的原因。

有限的供应以及人口增长带来的相对迅速增长的需求,为这种繁荣提供了基础。最重要的是,负扣税和资本利得税优惠等税收政策给房产投资者带来了好处。


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燃料耗尽

然而,现在上述所有支撑因素要么受到威胁,要么已经达到极限,无法继续发展。利率不能再低了,债务也无法攀升得更高。

澳央行行长洛威先生(Philip Lowe)已经警告,下一步利率举动会是升息,不过时机还不确定。目前,住房信贷的增速大约是五年前的一半,是十年前的四分之一。瑞银地经济学家预计,增速还会继续放慢。


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强劲的住房建设热潮使供需关系更加平衡。在一些市场,如布里斯班内城区,公寓市场面临供过于求的威胁。

与此同时,由于政客们面临着减轻住房负担的压力,工党将在下一次选举中推行“改革负扣税和资本利得税优惠”的政策。它提出的明确目标是,“让澳人的有房梦回到中产阶级和工薪阶层家庭触手可及的范围”,不过这么做肯定会更加削弱房地产对潜在投资者的吸引力。

瑞银经济学家表示,除非央行的加息时间比预期更早,否则房价不太可能大跌。尽管如此,经济学家们预测,“2018年和2019年的价格仍有停滞,或小幅走低”。此外,蓬勃的就业市场、持续强劲的人口增长同样意味着房价不可能暴跌。


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从梦中逐渐醒来

所有这些不利于房市的因素都可能是客观真实的。经常读报的人应该都了解有关的事实和数据。但是,如何才能让房产投资者卖房呢?

Affinity Private创始人凯瑟琳•罗布森女士(Catherine Robson)对她的客户中说道:一般情况下,人们并不觉得房价会崩盘。这意味着“房产很安全”(“safe as houses”)的心态依然存在。她表示,实际上,她的客户“更关心的是股市的波动,而不是房市”。


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代际困境:

一代人的房产财富是以牺牲下一代实现“有房梦”的能力为代价的,这种看法不太可能消失。许多被排挤到市场之外的人,将希望有一场大到足以让他们进入的房市回调。不过,至少到目前为止,房市泡沫破裂的迹象离我们还很遥远,而房产投资者也不愿卖房。

结语:

澳洲房产的升值潜力是有目共睹的,尤其是在经历了近五年的快速增长之后依旧能够保持中速上涨态势,这让很多的买家艳羡不已。那些提前进入到澳洲房产市场中的投资者也是赚得金钵满盆,而对于自住者的年轻人来讲,却是不得不面临房价上涨,承受不起高房价以及高租金的苦闷,更多的买家为了积攒到首付款也是不断的努力奋进,不过,市中心公寓租金的不断上涨也侵蚀了他们一部分的积蓄,同时很多公寓提供不了拎包入住的便利,比特币支付也成为奢求这就在无形之中形成了恶性循环。没有及时进入到房产市场的投资者变得越来越没有资本,甚至面临一生租房的困境。澳洲的高房价也促使更多的年轻买家选择其他城市或者更边缘的城区择业生活,租金水平也是水涨船高。所以也应了房产投资那句老话,买房需趁早。


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