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美国房价大涨,房产泡沫又来了?

mike · 2018-02-24

2008年金融危机发生之后,美国的房价出现大坡度的下跌,直到2012年才开始触底反弹。不知不觉中,6年过去了,美国的房价再次呈现出疯长的趋势,目前美国的房价已经超过了金融危机前的房价,达到了历史最高值。

美国房产市场一片火热,2018年1月初美国所有房屋总价值31.8万亿美元,同比增加6.5%,创下自2014年7月以来最大同比增幅。在美国楼市一线工作的邱方告诉记者,一套房子出来了,三四家去竞价,“不加价根本买不到。”

市场火热是好事,但过了头一定是坏事。

曾在2005年预言过美国房地产泡沫破裂的James Stack称,他的“房地产泡沫晴雨表”在过去一年中上涨了80%,这意味着房地产泡沫亮起了红灯。难道,那场让人恐惧的金融危机将会再次降临吗?

美国经济危机

判断楼市是否存在泡沫,苏宁金融研究院宏观经济中心主任黄志龙认为可参考三方面指标:

一是按揭贷款违约比例,按揭贷款违约比例越高,泡沫越大;

二是居民按揭贷款杠杆率水平,杠杆水平越高,泡沫越大;

三是金融机构按揭贷款获批平均信用水平,信用水平越低,说明按揭贷款门槛越低,泡沫越大。

2008年美国发生次贷危机的一个重要原因就是,购房贷款中出现了许多不良贷款。而这些贷款又被层层打包流入金融市场,形成了倒金字塔的效应。

“当底层的不良贷款出现问题后就引发了崩盘。”邱方认为,次贷危机以后,美国银行在贷款审核方面是非常严格的,目前来讲金融机构的贷款都非常健康,不良信用的人很难获得贷款。

她判断,当前美国楼市并不存在泡沫

美国房产

黄志龙同意这一观点,他认为,美国房价再创历史新高,是美国经济复苏的原因,也是美国经济复苏带动居民收入增长的结果,整体看楼市泡沫并没有达到次贷危机之前的水平。

“现在说美国楼市泡沫又来了为时尚早。”中国社会科学院美国研究所副研究员、经济室主任罗振兴也认为,一些此前受到经济危机重创的地区,房价刚刚恢复到危机前的水平,全美房价总体水平也在去年刚刚恢复到危机前的水平。

“相较于居民收入的增加来看(较危机前已有很大提高),美国目前的房价并不算很高。”但他也表示,局部地区房价可能存在过热的情况。

倘若美国楼市泡沫还未显现,是否意味着2018年楼市将继续高歌猛进?

黄志龙对美国2018年楼市持谨慎乐观的态度,他认为在美国经济持续向好和稳健复苏趋势下,2018年楼市可能会延续震荡上涨的态势。

美国房地产估值公司Zillow预计2018年美国房价将上涨4.1%,比2017年的6.9%有所放缓。

在邱方看来,支持美国楼市持续向好有三大条件:

一是美国整体经济形势向好,支持强劲的购买力。

特朗普税改将企业税从35%降到了20%,对经济的刺激和家庭的购买力,有极大的推动力。另外,美国失业率创历史最低水平,消费指数不断增长,会进一步刺激消费。

特朗普税改

二是弱势美元效应。

随着特朗普税改落地,更多海外资本回流美国,部分资金会进入房地产行业。此外,弱势美元可能导致很多国外投资者来美置业,中国即是一例。在美元弱势时入场,待美元强势时受益,这也是市场的预期。

但罗振兴预测,2018年美元贬值可能不会持续。所以,如果有打算在美国投资房产的投资者,要尽快做好决定,趁现在买下来还能省下十几万。

三是美国房地产市场整体供不应求。

一线城市,如纽约、洛杉矶,整个加利福尼亚州,人口增长和房屋供应量是不匹配的,差值达到50%以上。以南加州为例,人口增长和房屋需求差值达75%,只能满足25%的增长人口的需求。

“供不应求的状态是推动楼市增长的最核心因素。”邱方说。

美国豪宅

美国楼市供不应求的背后,是两大世代的强劲需求。千禧一代(1981年至2000年)逐渐进入买房的年纪,婴儿潮一代(1964年至1964年)逐渐退休,寻求更好的居住条件。“美国一线城市,一个房子有多少人在抢,这是我们深入一线的人最能感受到的。”邱方判断,市场的紧俏,在2018大概率会持续。

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