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澳信网>资讯>投资指南>投资澳洲房产如何买到好的期房?

投资澳洲房产如何买到好的期房?

jason · 2018-02-27

购买楼花公寓听起来可能很有吸引力,事实上,这也是中国买家在澳进行澳洲房产投资时所青睐的方式。买家得到一套全新的公寓,本地买家还可以获得首置业者补助和税收优惠,更提供了额外的激励。

但购买公寓楼花实际上有很大的风险,因为你正在买的是一些还不存在的东西,在你购买之前,是不可能看到成品的。

随着公寓供应过剩导致价格下滑,购房者需要购买期房时特别小心,以减轻所涉及的风险。

投资澳洲房产如何买到好的期房?

投资澳洲房产如何买到好的期房?

购买期房意味着购买尚未建成的公寓或房屋,它们或者正在建设,或者只是在规划阶段。

签订合同时通常需要支付10%的定金,剩余部分是在公寓完工时支付。

开发和完工之间可能有好几年时间。这对于一些买家来说可能有利,因为他们有更多时间攒钱,但这也意味着你的定金会被绑住好几年。

好好做功课就能降低风险

据McGrath项目总经理斯帕克先生(Adam Sparkes)介绍,最重要的功课就是研究开发商的过往记录。他说:“如果他们经验丰富,推出过一些楼盘,那就用他们最近完工的建筑作为研究案例。”

CM Lawyers 的产权转让负责人萨普纳斯先生(Alex Sapounas)表示,买家应该亲自检查开发商以前建造的楼盘。他说:“和一些业主聊聊吧。询问他们与开发人员打交道的经验。施工进度是否符合时间表?工程质量有没有问题。”

开发商的财务状况也值得调查。斯帕克先生说:“了解开发商是否有资金进行建设是非常重要的。银行条款会规定需要在预售中卖出一定数量的房屋,才能批准他们贷款,所以他们需要有一个具体数字 。”

较大的开发商经常亲自管理施工,而较小的公司通常会雇用建筑商。斯帕克先生表示:“开发商可能是土地所有者,然后他们会聘请建筑商进行施工。所以也要对建筑公司做同样的研究。”

买家应聘请具有期房经验的律师或产权转让人士来调查合约。因为合约可能包括日落条款,如果建筑物没有在特定时间范围内完工,开发商或买方可以取消合约。


投资澳洲房产如何买到好的期房?

在这种情况下,购房者要么终止合约,要么得多付好几万才能保留房子,尽管新州最近的改革为买家提供了更多保护。

期房合同通常允许成品有5%或10%的误差,而开发商经常是从外部测量公寓,包括共享墙的50%和内部墙的100%,这意味着实际可用空间可能比公布的数字要小。在罕见的情况下,单卧室公寓最终可能变成客卧一体式的单间。

即使贷款申请获得了预先批准,买家也得做好在购买期房和最终结算期间,贷款标准收紧,甚至贷款机构在房子完工后的估价低于你的购买价,这样的话,买家就得补足差额,或者冒损失定金的风险。

什么样的公寓楼花最理想?

新公寓集中的地区可能面临价格下行压力,但具有独特特色的公寓可能具有较强的增长前景。

澳洲房建局斯帕克先生说:“有特色的低层建筑,不管是建筑物外观有特色,还是靠近河流,都还是很受欢迎的。”他补充说,园林绿化在建筑物的形象方面也扮演着重要的角色。

Richard Matthews Real Estate董事贝尼先生(Richard Baini)对此表示赞同。“小的开发项目总是比较受欢迎。有一种认为,如果你了解自己的邻居,就会更有安全感。”

投资澳洲房产如何买到好的期房?

如何获得最好的价格

要查明一套公寓是否物有所值,那就得研究过去的销售情况和其他新的开发项目。萨普纳斯说:“对比一下一两年前建成的同类房产。开发商往往将未来价值纳入购买价格。“新楼盘常常要价偏高。”

虽然公寓楼花的价格是固定的,但依然可以讨价还价,特别是在销售早期。“银行可能希望看到20笔预售,这往往意味着这20套房子会以非常合理的价格出售。” 贝尼先生说。

如果开发商不肯让价,那可以要求提高完工质量,或提供额外的设施,例如不要地毯,要木地板。“最好的讲价时机就是在他们开始动工之前。因为他们迫切想在动土之前让买家签约。”

购房确实需要抱着长期拥有的心态,不能去看短期的收益,那样的话反倒会得不偿失,甚至面临亏损。对于如今的这个社会来讲,人心还是过于浮躁,企图一夜暴富的人大有人在,希望通过房产投资快速获得收益的人也大有人在,这些人将房产作为短期投机的产品,使得房产市场出现过热的征兆,不利于市场整体健康平稳发展的同时,也不利于自我投资收益。对于悉尼墨尔本公寓的投资更是如此,地产中介不会告诉你如何投资房产,不会告诉你如何规避印花税政策,只有依靠自己的努力和勤奋调查,你才能收获真正的成功投资。


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