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如何在墨尔本轻松实现“以房养学”?

hugo · 2018-03-02

如何在墨尔本轻松实现“以房养学”?今天带你走进澳信墨尔本房产投资课堂!以房养学,核心概念就是通过出租与出售房产的收益,来支付留学所需的各种费用。

如何在墨尔本轻松实现“以房养学”?

不过,近年澳洲火热的房产投资需求已经使得澳洲房价飞涨,政府不得不出台各项政策限制需求,为房价降温。

那么在这样的大环境下,澳洲房价还能否继续上涨?以房养学是否依然可行?

随着“以房养学”概念的深入,很多家长都会选择在孩子留学的同时,在澳洲投资一套房产,教育金钱双投资,作为澳洲知名的墨尔本大学,一直是留学澳洲的首选,在墨大校园旁的公寓,也成为了很多家长的投资重地。

对于买家来讲,这是一种比较新兴的教育投入方式。适合经济条件较好的家庭,购置澳洲房产以房养学,可省去孩子在求学期间的租房支出,并将多余房屋出租获得用以负担孩子平时的生活支出,并能从长期的房屋增值获得较好。

把房产和子女留学相结合起来,取得事半功倍的效果。

如何在墨尔本轻松实现“以房养学”?

“以房养学”的三大优势:

一、"以房养学"学生生活稳定

澳洲法律允许海外公民去购置新房,购房时可先交付房子10%定金,土地过户后再支付20%的余款,剩余的房款则可以通过银行贷款支付。

在澳购置房产后,学生在留学期间既可以入住自己的房屋免去租赁费用,给孩子提供一个舒适的居住环境,同时还可以将多余的房间出租,以此平衡每月房贷,减少租房搬家的烦恼。

节省留学期间租房费用又可以为孩子创造一个更舒适的学习环境,孩子完成学业后,也可以根据需要选择将这套海外房产出售。

二、"以房养学"可"曲线移民"

根据澳大利亚的相关政策,留学生毕业后有机会获得2年的工作签证,在此期间如果学生可以在当地找到工作获得雇主担保,有机会拿到澳洲绿卡。

因此对于想要通过留学留在澳洲的学生来说,能否找到合适的工作就显得至关重要。"以房养学"不但可以降低孩子的留学成本,还有机会使得全家都取得移民资格。

三、"以房养学"收入稳定

澳洲房产历年来都保持着稳定的增长幅度,中位价的房产大概平均每七年到十年会有翻一番的机会,且澳洲房产包括了土地所有权;由于土地是资源、是保值增值的源泉,因此拥有大面积土地的澳洲花园别墅也成为了者的置业选择。

子女完成学业后,既可以卖掉原有房产获得一笔可观的收入,也可以继续通过房屋出租获得。

虽然墨尔本的房价增幅也较之前有一定程度的缩紧,但表现仍位列澳洲城市前列。

相对悉尼,墨尔本拥有较低的房价,较低的投资者饱和度与较高的净移民人口增长,是造成目前走势差距的原因。

租金方面,12月墨尔本租金中位数为每周438澳元,同比增幅达到4.3%,为澳洲租金增长第三快的城市。

受到政策限制与部分区域供给过剩的影响,2018年墨尔本房价增幅将有所放缓,但仍将高于澳洲其他主要城市。

预计2018年墨尔本房价增幅在8%左右。不过随着房价增幅放缓,房市供给也会相应减少。如无重大外部波动,墨尔本房市有望继续维持现在的增长水平。

如何在墨尔本轻松实现“以房养学”?

墨尔本目前房价中位数在72万澳币左右,别墅价格中位价约为83澳币。

虽然在房价高速增长的环境下,更高的房价意味着更高的回报,对以房养学是有利,但较高的房价也意味着投资者也要支付更多的房贷利息与税费,所以其实在高房租区域选择较为便宜的房屋更容易达到以房养学的目的。

以房养学的精髓就是通过房屋获得投资收益,并以此收益支付留学与房屋投资的成本。

根据2017年墨尔本公寓5%的租金增幅预计,2年后的租金水平也预计将比现在高出10%以上。

接下来,我们就按照以上这种模式来具体计算一下:如果我们现在买下这套推荐房源,2年后交付,接下来5年期间出租未居住空间,并在学生毕业后2年(购房之后7年)出售房屋。

如何在墨尔本轻松实现“以房养学”?

这样所获得的潜在收益够不够支付留学与投资费用呢?我们来简单计算一下。

学费

以墨尔本莫纳什大学为计算蓝本。莫纳什大学商科学位需要3年完成,三年间总学费约36,000澳元。

生活费用

国际学生每年生活费用27,090澳元(包括住宿费用),三年间生活费约81,270澳元(包括住宿费用);其中住宿费用每年花费7,800澳元,三年住宿费用总花费23,400澳元,通过“以房养学”,这笔钱就可以被省下来。

如何在墨尔本轻松实现“以房养学”?

购房花费首付

由于目前澳洲针对外国人的贷款有所缩紧,我们按照40%的首付额度进行估计:

首付约为258,800澳元;

贷款:388,200澳元;

利息:根据贷款年限与申请者个人情况不同,可能获得不同的利率。在这里我们用目前较为常见的3.8%来进行计算,7年间需缴纳利息为:3.8% X 7 X 388,200= 103,261澳元

税费:目前在澳洲很多地方购房,都需要缴纳印花税,转让税,注册费等;在最新政策下,悉尼、墨尔本、布里斯班、阿德莱德等地还要对外国买家征收附加印花税。按照政策,在墨尔本购置一套价值64.7万澳元的新公寓需要交纳约 80,904澳元的税费(律师费,保险等未包括在内)。

购房与留学总花费 = 学费+生活费(不包括住宿费)+贷款利息+税费 = 36,000 + 81,270 - 23,400(包括住宿费)+ 103,261 + 80,904 =278,035澳元

租金收益

480 X (1.05^2+1.05^3+1.05^4+1.05^5+1.05^6) X 80% X 52= 121,645澳元(墨尔本Point Cook区目前4卧2卫的全新公寓租金要价在每周480澳元左右。这里的计算方法假设出租自住需要1间卧室以外整套别墅,按80%要价收租,并按照2017年5.0%的年租金增幅计算每年租金增幅。)

房产增值部分

房产分析师分析认为,墨尔本房产接下来5年内走势较为乐观,2018公寓房预计同比增幅在7%左右;以2018的增幅作为平均年增幅,墨尔本别墅未来7年间的复合增长率可达到50.1%。具体增值为:647,000X 50.1%= 324,147澳元。

5年后出售房产的总收益 = 留学3年期间租金收益+ 出售收益+留学3年期间住宿费用节省=121,645+124,950+324,147= 570,742澳元。

结果:收益>成本,以房养学:成功!

以上计算仅为一个简单的预估,并未包括这几年间所有可能产生的的开销与收益情况,不过从大的基本面上来看,在墨尔本以房养学是可行的。


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