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美国买地建房有哪些步骤和流程?

mike · 2018-07-10

很多人都希望能自己动手建造一栋梦想中的大房子,拥有自己喜欢的房型设计,钟爱的室外庭院,挑高的客厅以及落地玻璃窗。有些人会觉得这只是想想而已,但有些人却会一步步去将它变成现实。事实上,在美国,自己买地建房并不是一件很困难的事情,并且买地建房拥有成本低、建筑质量高、居住满意度高等众多优点。那么,在美国自建房需要哪些准备工作,实施的步骤又是怎样的呢?别着急,澳信今天就要来与您分享在美国买地建房的具体流程。

美国买地建房之房屋施工

在您决定自己建房之前,首先要问自己几个问题:为何要自己建房?你是否适合自己建房?有几种方法实现自己建房?通常而言,自己建造房屋需要花费1-2年的时间,比买现成的房子效率要低一些,但自建房可以根据自己的想法设计需要的房型,自由度更大。而且,在一些成熟的社区可能已经没有新房销售,但自己又想居住新房的话,那么买地建房可能就是最好的解决办法了。但自建房也需要投入大量的人力、物力和财力,如果您手头上的资金充裕,对建筑有浓厚的兴趣,能够熟练地与各种建筑工人、工程承包商打交道,并且有时间时刻关注工程进展,那么您就很适合自己建房了。这里需要明确的一点是,自建房并不意味着必须全部自己动手建造,您有很多种方式可以选择。您可以在正在开发的小区中直接找建筑商为您造房,可以自己买地后承包给成熟的建筑商造房,可以自己买地后由自己当主要建筑商,找分建筑商分工作。如果您有足够的时间和专业能力,也可以全部自己动手建,在美国叫做DIY(Do It Yourself)。需要注意的是,DIY的做法在法规上有限制,有些地区可能不允许,需要事先做好调研。

决定建房后的第一步就是寻找合适的土地了。您可以选择买空地,或者买下一栋旧房推倒重建。在选择房源时,您可以在zillow, redfin等网站查看土地和房产信息,选择适合自己的地块,并且聘请专业的房产经纪带您实地看房和完成一系列购地、购房手续。与此同时,您需要关注该地区的建筑法规,确定是否对兴建新房有所限制,还需要获取丈量报告(survey) ,内容要包括现在的地基的高度、街上参照点的高度等。最好还能包括房屋周围树的位置(tree survey),让丈量者(surveyor) 把地的边界用小旗子或铁棒给标出来。最后,您需要对土地进行土壤测试,测试结果一般2-4周内会出来。完成这些手续以后,就是寻找建筑设计师为您设计心仪的房屋啦!

美国买地建房之房屋设计

在选定了建筑设计师,了解了对方的经验、价格和特长领域后,您还需要问清楚建筑师修改设计是否需要收费以及如何收费。因为有时HOA或者City会根据上交的图纸提出修改要求,如果修改费用过高的话就有点亏了。在进行设计前,您可以在符合法规要求的前提下有一个初步的设计想法,比如希望有多少个房间,房间的面积,楼梯位置,层高要求,排水要求等等,然后与设计师讨论设计图细节,并根据当地法律法规的要求确认设计方案。设计方案完成后,您需要认真地查看各方面设计是否达到要求,如房间布局、窗户亮度、结构强度、地基设计、屋顶设计、墙的厚度、灯光布局、室外照明及用电(如游泳池、后院遥控门及各种功能的设计)、自动化系统的设计(包括音响系统、互联网、电话系统、电视系统、用水系统的功能)、空调出风口及回风口的设计、房子绝缘方案等等。设计图纸是各个承包商估价的依据,若中间改变,就意味着加价,而且可能加价会很高。因此,这一步非常关键,一定要请有经验的人看一下,经过反复磋商才能最后定稿。

美国买地建房之房屋设计

制定了设计方案和设计图纸的初稿后,就是把方案交给小区管理委员会审批了。通常而言,小区会对建房的临街墙壁高度、楼层、房子总高度、面积、建筑面积与地面积的比率(即渗水率)、建筑界线、外墙的颜色、附加建筑(如车库)等都有特别的规定,一定要遵守。除了小区审核以外,房子的结构和地基还需要工程师的设计和审核。您需要将土壤检测报告交给工程师Professional Engineer(PE),他会参照土质来设计地基和结构(framing),或审核建筑师的设计进行工程计算来确定各项指标,如承重是否合理等。如果设计不合理就需要修改,如果合理并且符合市政法规标准(code)的要求,工程师就会在建筑师设计的图纸上盖章。

美国买地建房之房屋施工

通过小区和工程师的审核后,您的设计方案就能上交市政机构申请建房许可证了。根据所在地市政机构的要求,通常需准备两份图纸、申请表、渗水分析表、材料规格表、节能分析表、绿化分析表等等。您可以聘请自己的建筑师或者专门的许可证申请公司去完成这项工作,因为通常申请需要反复进行几次,市政机构会要求进行更改,直到完全符合要求。市政机构每一次的审核都会需要予2-4周的时间来完成,所以整个许可证申请下来可能会需要1-2个月的时间,这取决于建筑师的设计规范程度和修改情况。

审批完成后,您就可以开始正式的房屋建造工作了。如果您买的是一栋旧房屋的话,首先需要对旧房进行拆除。您需要打电话给水电煤气公司,让他们做拆除前的服务切断,包括拆除一些设施。同时您还需要申请房屋拆除许可证,并与邻居打好招呼,建造临时围墙,以免损伤到邻居的私人财产。拆除过程重要做好防扬尘工作,拆除完毕后要请市政人员来检查通过后才算任务完成。准备好一块空地后,就要开始建房的第一步——建造地基了。您需要选择一家有建新房经验的地基公司来做,并且与对方签好合同,提出保修的要求,一般大的建筑商地基都保修10年。在建地基时,水工也要选好,要选择有主水工执照(master plumber license)的水工。在地基模型做好、水管埋好、下水泥之前,要请市政来检验,合格后才能浇注水泥。地基一般有以下几种类型:

(1) 平地基即拉伸钢筋地基(post tension)

(2) 有桩地基(pier and beam) :适合粘土质和高档住房

(3) 垫高地基(crawl space) :适合地势低洼的地区

建好地基后,就要开始搭建房屋框架啦!美国房子的主结构都是由木桩构成的,在搭屋顶的平台时要考虑使用防热能辐射保护层。在搭好主框架后,水电工空调工都要到现场布水管、煤气管线、电线、空调管道等。完成上述工作后,要请市政部门来检验水电煤气管线是否布线合格,空调管道是否布局合理,一切妥当后,才能进入下一步墙面的建造工作。前面有专门的墙面建造公司承接工程,他们会在房屋的框架上钉上木板及塑料板,形成房子的外墙体,即Facial。墙面还需要铺设绝缘材料,绝缘材料的选择在图纸设计时就要考虑好。在建造墙面的同时可以盖屋顶并上瓦。完成上述工作后,需要找专业的公司完成各种检验Cover Inspection,才能开始房屋的装修和整体装饰工作。

房屋的内部装修和整体装饰工作包括内墙板、内墙面、门窗、木工、油漆、厨卫台面、地板、地毯、地砖、照明设施、卫浴设施、空调、厨房电器等。这些工作您可以选择分包给专业的公司完成。您需要谨慎选择有经验且口碑好的分包公司,最好是有熟人推荐,或者去建造中的工地看看他们的工作水平。选择分包服务时请注意查询分包商是否有正规的执业执照,同时为了避免争议,需要与对方签订正式的合同,以保证工程的进度和质量。通常而言,每项工程的费用将包括人力成本和材料成本,有些公司会同意分期付款。每一步工程结束时,最好能够请专业的检验人员进行验收,如果能请一名专业的总监工(Superintendent)监督全程的进度和质量的话就更好了!

美国买地建别墅

看完这些流程以后,您是不是觉得要建造属于自己的Dream House,还是需要下一番大功夫的?但相信这样一步步走下建造出一栋您心目中最完美的房屋,会是一件非常有成就感的事情!除了我们提到的这些流程以外,自建房还有很多细节和审批问题需要注意,如果您有兴趣成为自己房屋的设计时和建筑师的话,可以找专门的房产和建筑工作人员进行系统的咨询,澳信也可以为您答疑解惑哦!最后,不论您是打算自建房还是购买成品房,澳信都希望您能顺利找到您心目中最完美的“家”。

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