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美国房地产权保障制度详解

mike · 2018-08-01

与所有国家和地区一样,房地产登记是美国房地产管理的一项基本制度,但美国实行的是契约登记制度,房地产登记主要起公示作用和作为政府收税的基础,它并不担保登记的房地产是产权清楚的,因此在房地产经济活动中,当事人不能仅凭政府的登记来确定房地产权状态,必须有其它保障制度。在美国,一共有六种制度保障着房地产产权。

(一)产权担保契约

产权担保契约的主要形式有二种。最常用的是一般性担保契约,该种契约要求转让方必须就如下四个方面的内容向受让方作出保证:

转让人对拟转让的房地产具有确定无误的产权;

转让人有权转让房地产;

如果因他人主张产权或他人具有优先于转让人的产权造成受让人损失的,转让人保证赔偿一切损失;

除契约中特别注明的外,该房地产无其他任何限制和负担。

第二种是特定担保契约,该契约内容基本与一般性担保契约相同,但这种担保契约转让方对产权担保的责任只限于其自身这一手,对于由上一手造成的责任则不予担保。

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(二)由律师提供法律意见

产权保障的第二种方法类似于目前香港的做法,主要是通过专业代理律师查阅登记机关的档案资料,提供法律意见来确定产权。在这种制度下,专业律师受买主或者抵押贷款机构的委托,到登记机关查阅有关房地产登记资料,然后通过研究登记资料所披露的事实或当事人提供的资料来判断产权的合法性及市场性,提供法律意见,并对产权审查中发现的问题,提出可能的补救办法。

(三)房地产权保险制度

上述两种方法,为房地产活动当事人提供了一定程度的产权保障,但还是难于保证产权的绝对可靠。例如,靠担保契约的方法,转让方可能毁约,或者转让方因经济原因等根本无法承担赔偿责任。如果通过律师查档和提供法律意见,律师只能查阅已登记过的(或已知的)文件资料,而且只能从文件表面发现问题,对可能存在的一些隐蔽的或者不是通过文字资料表现出来的产权缺陷(如失散的继承人的突然出现并主张产权、伪造文件、登记机关的书记笔误)等,律师有时是没有办法发现的。

因此,通过担保契约和律师咨询做为产权保障,当事人无论多么小心,还是无法避免产权风险。为了减少风险,预防可能存在的产权隐患,美国发展了产权保险制度。目前产权保险制度已成为美国房地产经济活动中最基本的保障制度,也是保险行业普遍的险种之一。

房地产产权保险制度是为弥补契约担保和律师提供法律意见这两种产权保障方法的缺陷而发展起来的。产权保险制度与前面两种制度相比,增加了如下几个方面的保障:

1、产权保险公司对委托人负有明确的合同责任,对将来可能发生的产权纠纷、产权障碍负赔偿责任;

2、它有足够的赔偿基金;

3、受政府和法律的严格监管。

产权保险公司在接受委托后,首先要做的事与律师相同,仔细查阅登记机关、税务机关、法院等所有有关该房地产的资料档案,并尽可能收集其它相关资料,然后仔细研究房地产的产权状况,对发现的产权障碍提出补救措施,最后为委托人作出担保,对今后可能发生的产权责任和造成的任何损失保证给予赔偿。

房地产权保险的险种分为两种:一是买方保险,二是贷款方保险。买方保险保障新业主的利益,保险期限可以延伸到包括房主的后代及房主把房地产转手之后。贷款方保险保障抵押贷款债权人的利益,保险期限至贷款本息全部偿还为止。

产权保险的费用一般包括两项:一是保险费。保险费标准是相对固定的,一般由房地产所在州的土地产权协会按房地产价值或抵押贷款额结合房地产的产权现状确定,不同的州保险费有所区别,一般来说在10万美元以内的房地产,保险费不超过房地产价值的1%,超过10万的房地产,保险费约为房地产价值的0.6%~0.9%,房地产价值越高,保险费比例越低。二是房地产权搜索费用。产权搜索费用一般根据工作量计费,对新房等产权历史短的房地产,搜索费微不足道,但对产权来源复杂,历史久远的房地产,费用要高一些。产权保险费用一般都是一次过支付。

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(四)产权保险公司

产权保险公司大多是从代理房地产业务的律师行发展起来,是保险行业的一种,从业人员大多是具有丰富房地产经验的律师。产权保险公司的行为除受保险行业法律的约束外,同时有专门的产权保险法律规范产权保险公司的行为。产权保险公司一般是美国保险协会的会员,同时有自己专门的行业协会。美国土地产权协会(American Land Title Association)是美国产权保险业的全国性行业组织。

(五)房地产登记

房地产登记是房地产权保障的必要程序。在实行产权登记制度的国家,房地产登记的目的一是确权,二是公示,房地产登记是产权生效的充分和必要条件。在实行契约登记的制度的国家,房地产登记的目的主要是公示,并通过公示确定和保障优先权。

美国房地产登记实行契约登记制度,法律要求,凡是影响房地产权益的文件、契约、抵押合同、租赁合同、房地产征税、法定规划图则等,都要登记。经登记的房地产权不一定成立,登记行为也不保障业主的产权,但经登记的房地产具有优先权。

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(六)产权交割

房地产交易不同于一般的商品交换,一般商品交易是以钱物易手的方式来完成交易的,而房地产作为一种特殊商品,交易的实质是产权交易,房地产交易完成的标志是产权转移。房地产价值量大,买卖房屋是美国人经济生活中非常重要的一件事情,为了保障买卖双方的合法权益,房地产交易要通过一个正式的交割程序,通过交割程序,双方在合同、文件上正式签到字,转让方将产权转移给受让方,受让方将购房价款付给转让方。

在美国,房地产交割要通过一个作为买卖第三方的托管机构(escrow),由这个托管机构保证房地产买卖的公正、安全、中立。托管机构可以是代理律师行、产权保险公司、信托公司或专业托管公司。在交割开始时,按照预先拟定的交割指引,以托管机构为中人,卖方将有关房地产的文件、契约交给托管人,买方将购房款项也交给托管人,托管机构审查核实文件资料和款项后,双方签订文件和契约,然后托管机构将文件交给买方并送登记机关登记,将款项按交割结算表付给有关各方,完成交割。

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