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澳洲房价持续下跌 现在能不能入手?

winson · 2018-08-07

近半年来,墨尔本与悉尼两大城市房价下跌趋势明显,短期投资吸引力下降,受供给减少和人口增加的有利影响,长期来看房价在下跌到可负担价格时会反弹。而澳洲住宅市场降温,主要原因是贷款缩紧所致。

澳大利亚一直是投资和移民的热门地区,中国则是其最大外资来源国。澳新银行(ANZ)近期发布的一项调查报告显示,澳洲房价将持续下跌,而且下降速度将会加快。许多投资者对此十分惶恐,不过要想知道澳洲房地产现状究竟如何,未来是涨是跌,我们则需要分析一下房地产数据,然后再做出合理判断。

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澳洲住宅

买房市场:受贷款缩紧影响,供给减缓

今年以来澳洲主要城市房价承压,悉尼和墨尔本一季度房价中位数分别下跌2.5%和1.7%至90.5万澳元和72.2万澳元。最重要的是首次置业者增多,使得低端市场需求增大,政府针对首次置业者实行的印花税优惠政策,使得75万澳元以下的可负担房产需求增大。而澳洲审慎监管局(APRA)针对具有风险的贷款所实施强劲的监管政策,各大银行及各大借贷机构纷纷开始对借贷人进行更严格的评估,使得贷款申请变得越来越难,则使很多想要购买高端房产的买家贷款能力降低。

另外,悉尼和墨尔本的房价偏高,买房需求受到抑制,房价上涨速度远远快于工资上涨速度。如果一个悉尼家庭首付20%买一套中等价位的房子,贷款80%,那么他们每个月需还贷款数额超过收入的50%,在墨尔本这一数字大约是40%。

随着需求减少,大城市房价在狂涨之后迎来平稳期,房屋销售增速预期仍受限。值得欣慰的是供给减少和人口增加导致潜在住房需求增加,可以减缓房价的下跌速度,高昂房价使很多人选择租房,但如果房价一旦下跌到可负担范围内,他们就会选择买房,从而阻止房价继续下跌。

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相比较而言,布里斯班和珀斯房价更容易负担,一季度房价中位数分别为51.9万澳元和50万澳元,均比上季度下跌2%,相当于悉尼房价打了55折左右,每月需还贷款数额分别占收入的27.8%和23.4%,而且从历史趋势来看,房屋负担能力与贷款利率走势基本一致,根据经济发展预期,未来一年内银行贷款利率大概率会稳定在5.2%。

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租房市场:悉尼和墨尔本房租回报率上升

大城市高房价抑制了人民买房的需求,使租房的需求越来越多。3月悉尼和墨尔本租金分别同比上升2.4%和2.2%,专家认为,未来一年租金回报率将会继续上升。

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新移民将是房屋需求增加的主要来源

人口增加是房屋需求增加的重要因素之一,去年全国人口增加1.6%至2480万,维多利亚州(首府为墨尔本)人口增加2.3%至640万,新南威尔士州(首府为悉尼)人口增加1.5%至790万,其中,海外移民是人口增加的主要方式,这些新增移民的房屋购买力旺盛,会消化很多房屋供给,降低空置率,是支撑房价的重要因素之一。

总的来说,住宅需求受利率和贷款影响非常大,目前来看贷款变难的情况会持续一段时间,但澳信房产专家认为由于海外移民增加和供给不足,潜在需求其实非常大,房价不会一直下跌,合理价格合理时间投资长期来看回报还是很可观的,且贷款利率下降对房价也是利好。

在城市选择方面,悉尼和墨尔本一直是海外投资者的首选,需求旺盛且供给不足,但价格高昂,保值能力较强,很具有投资价值。

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