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投资墨尔本房产 选择公寓or别墅?

winson · 2018-08-10

澳洲投资房产选公寓还是选别墅,相信很多在澳洲买过房产的人都为此伤过脑筋,那么今天就让我们具体分析下这两种房产究竟有什么不同以及各自的优缺点。

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首先让我们介绍一下澳洲房产投资备受青睐的几大原因:

一、 澳洲是一个发达且富裕的国家,人均收入全世界排名前五,人类发展指数更是排名第二。环境优美,空气清新,享有独特而舒适的生活环境和完美的社会保障。尤其是著名城市悉尼、墨尔本以及昆州首府布里斯班,曾被评为世界宜居城市。

二、 近年来,澳洲政府出台了众多鼓励和吸引海外投资的政策,使得澳洲经济在全球动荡的大环境下仍能稳定发展和移民数量的不断攀升。人口的增长是维持房产需求的主要因素,因此澳洲房产市场能持续稳定增长。

三、 澳洲房产与其他国家相比具备了自身独特的优势。包括租金回报高,投入相对小,可以进行负扣税(可以合法有效的避个人所得税),增值效果显著且规律,产权永久,没有遗产税等。

那么到底选公寓还是别墅好呢?

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从投资者购买投资房最为关心的几个方面来做一个分享,希望给那些将要有投资打算的朋友提供一个方向。

·租金回报·空置率对比·房屋增幅回报·租客人群

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在50~60w在这个价格区间里,比较受大家熟悉的应该就是墨尔本CBD以及周边的公寓, 另外还有墨尔本 Suburb 区域的一些house项目。

其中,挑选两个最具代表性的区域从以上的这几个方面做一个对比——CBD 2房的公寓,和近年很火热的拥有大学城规划的Werribee 4房的house。

首先,我们先来看看几组从 Realestate 上截取的一些数据。

墨尔本CBD 2房的公寓数据:截取于2018年7月30日

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西南区Werribee 4房的数据:截取于2018年7月30日

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① 租金对比

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从以上的数据分析中可以看到,市中心公寓的租金是明显比house高的,租金回报率在5.6%左右,但是同时公寓的物业管理费(Strata)相比house来说是额外的一笔费用,每个季度平均都在1000刀左右,一年下来这比费用也要3千到4千澳币。

这对于追求租金回报的投资者来说也是一笔不小的投资成本。如果我们按照80%的贷款比例,5%的利率,一年的租金扣去利息和管理费和市政费(councilrate),一年也就是1千多刀的收入。

另外大家别忘了,如果我们要找中介出租房子的话,中介管理费我们也要算进去。如果完整的算下来的话,贷款做到8成的话,公寓一年的现金流是负的。如果贷款做到7成的话,公寓一周能有30~40刀的正现金流。

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反观 house,在相同价位的house,年租金是无法与公寓的租金做对比的,毕竟出租的市场行情不同,但是house项目都是独立独户的,是几乎不会存在物业管理费的,同样的我们用相同的贷款情况,Werribee一年下来的现金流会出现负的,加上council rate 和中介管理费,还有house所要承担的土地税(50w左右的house地税一年在几百刀左右),一年需要有3千~4千澳币的支出来养房。

所以,从租金角度来看的话,公寓是会比house占有一些优势,但是如果贷款比例高的话,公寓的现金流也会出现负的,house的话,房东一周则需要补70~80刀来养这个房子。

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② 空置率

我相信,很多人可能会有这样一个疑虑,像Werribee这种区域,并不像CBD看起来对于租房的需求很大,房子会不会产生空置,这样养房的压力也会变得很大。

首先,澳洲政府每年对于房屋数量的批建是有严格的限定的,并不是开发商想开发多少,政府就批多少的,而会根据整个区域人口发展的速度和规模,来批定建房的数量的。所以在墨尔本的大部分区域,空置率都是低于2%的,也就是100套房子,只有2套是在时间内没有出租出去的。

我们来看一组数据。CBD (3000)的空置率:

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Werribee (3030)的空置率:

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通过对比,可以看出墨尔本市中心公寓的空置率在1.4%,Werribee的house的空置率在0.7%,两个区域的空置情况都是低于大墨尔本地区的平均水平,租房市场都挺活跃,另外Werribee的空置率比CBD的apt还要低,CBD 的 apt 的需求是很大的,但是同时市中心的 apt 供应量是不小的,17年平均每一个月就有一栋新的高层公寓要交房,另外这一方面也说明了墨尔本的 Suburb 区域房屋的供应和需求是相对稳定的,并不会出现供过于求的状况。所以,空置方面的疑虑是可以打消的。

③ 房屋增幅

⬇️ Melbourne CBD 2房公寓 一年的房屋涨幅

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⬇️ Melbourne CBD 2房公寓 十年的房屋涨幅

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⬇️ Melbourne Werribee 4房别墅 一年的房屋涨幅

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⬇️ Melbourne Werribee 4房别墅 十年的房屋涨幅

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从租金角度,公寓的优势是比house大的,但是从房屋增值的角度来看,house的优势是要大于公寓。

如果是公寓的话,你还要顾及公寓出售的时间以及房价下跌的风险,因为从近10年的数据来看公寓有明显下跌的可能。

所以近年来也是因为很多海外买家贷款受到了政策的限制,买家没有足够的资金 settle 房子,有很多底价抛售的楼花出现市面上所以导致整个二手房市场和新房市场都受到冲击,房屋的增长幅度不大。选择市场组成的主要人群,这也是选择市场的一个需要考虑的因素。

反之,house是占有自主的土地,土地的稀缺性是比公寓大的,所以从历史的数据来看,house是只涨不跌,物业升值的空间是比公寓大的。


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